[뉴스스페이스=이종화 기자] 서울 성동구 성수동의 랜드마크 아파트인 ‘아크로 서울 포레스트’의 경우, 최고 49층이면서 높이가 199.98m에 달하지만 준초고층 건물에 해당한다. 층수 1층, 높이 단 0.02m 차이로 초고층에 적용하는 규제를 피하게 됐다.

 

준초고층이 무엇이고, 초고층은 또 무엇일까? 초고층아파트들은 왜 49층이 많은걸까?

아크로 서울 포레스트 49층을 비롯해 더샵 오창프레스티지 48층, 빌리브 루크원 49층, 일산 어반스카이 49층, 더샵송도 아크베이 49층, 부평 해링턴 플레이스 45층, 화성동탄 1차 디에트르 49층, 대구역 자이더스타 48층, 김해 푸르지오 하이엔드2차 47층처럼 50층을 넘지않고 45~49층이 유독 많다.

 

서울시의 35층 룰이 2023년 초에 없어지면서, 서울시 재정비 사업장에서 49층의 아파트 계획이 많아지고 있다. 물론 여의도와 같이 시에서 종상향을 적극 해줄 것으로 예상되는 곳은 용적률이 일반3종보다 높아질 것이기에 49층 이상의 초고층아파트도 계획하고 있다.

 

그 이유는 국토부 건축법에 해답이 있다. 국토교통부 건축법 제2조에 따르면, 고층건물은 층수가 30층이상이거나 높이가 120미터 이상인 건축물을 말한다. 건축법 시행령 제2조에는 층수가 50층 이상이거나, 높이가 200미터 이상인 건축물을 초고층건축물이라 칭한다. 고층건축물 중 초고층 건축물이 아닌 것은 준고층 건축물이라 부른다. 

 

 

초고층이냐, 준고층이냐에 따라 재난관리 규정도 달라진다. 초고층 및 지하연계 복합건축물 재난관리에 관한 특별법에 따르면, 50층이상의 초고층 건물물의 경우 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단과 직접 연결되는 피난안전구역(건축물 중간층에 설치한 대피공간)을 지상층으로부터 최대 30개층마다 1개소이상 설치해야 한다.

 

다행히 건축법상(건축법 시행령 제119조4항, 연면적), 초고층건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적은 용적률을 산정하는 연면적에서 빼준다. 화재 등 비상상황에 꼭 필요한 공간이긴 하지만, 한 층을 짓는 데 들인 시간과 비용 대비 분양수익은 단 한푼도 낼 수 없어 경제성이 크게 떨어지는 셈이다. 

 

즉 49층을 초과하면 초고층건물에 해당하므로 건축규제가 강화되고 까다롭다.

 

이 특별법이 생긴 계기는 2010년 부산의 고층 주상복합아파트 ‘마린시티우신골든스위트’에서 화재가 발생하면서다. 이 아파트 4층부터 시작한 불길이 38층까지 번지는데 걸린 시간이 단 30분에 불과했다. 이 사실이 알려지면서, 고층 아파트에서 화재 관련 안전설비를 강화하는 특별법이 생겼다.

 

 

초고층 아파트 건축 허가를 받으려면 지진·테러·해일 등에 대비한 40여개 심의와 인허가 절차를 거쳐야 해 시간과 비용도 만만치 않다는 점 또한 50층 이상을 기피하는 이유다.

 

반면 1층만 낮춰 49층만 되어도 규제에서 훨씬 자유로워진다. 30층이상 49층이하인 지하연계 복합건축물의 경우, 피난층과 피난안전구역을 해당건축물 전체 층수의 1/2에 해당하는 층으로부터 상하 5개층이내에 1개소이상 설치해야한다. 다만 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 설치한 경우에는 그러지 아니하다고 규정하고 있다.

 

다시 풀어보면, 대피공간을 설치하는 것이 원칙이나, 계단을 넓게 설치하면 이 대피공간을 굳이 만들지 않아도 된다는 설명이다. 이 경우 지상으로 연결되는 직통계단의 계단 및 계단참(계단 도중에 설치하는 공간) 너비를 1.2m 이상으로 설치하면 된다.

 

 

즉 50층이 넘으면 초고층 건축물로 분류돼 강화된 규제가 적용되므로 49층 최고층 건물이 많은 것이다. 아는 만큼 보이고, 알면 되면 다르게 보이는 것이다.

 

1군 메이저 건설사 관계자는 “건축법이란 획일적인 규제 때문에 0.02m 간발의 차로 건축 규제를 피할 수 있으니 합법을 가장한 꼼수라는 얘기까지 나온다"면사 "물론 기준이 필요하다는 점은 인정하지만 좀 더 시간과 비용 등 경제성을 고려해 자유롭게 다양한 건축물이 건립되는 방향으로의 고민도 필요해 보인다"고 설명했다.

 

일반적으로 건물에서 화재가 발생한 경우 절대 엘리베이터는 이용하지 않아야 하며 계단을 통해 안전한 장소로 대피해야 한다. 롯데월드타워처럼 100층 이상의 초고층 건물에서 화재가 났을 때에는 어떻게 해야 할까? 

 

정답은 롯데월드타워에 불이 났을 때는 반드시 엘리베이터를 타야 한다. 행정안전부 고시 <승강기 안전운행 및 관리에 관한 운영규정>에 따르면 재난 발생 시 일반 엘리베이터는 탑승이 금지되지만 피난용 엘리베이터의 경우에는 승강기 안전관리자 등 통제자의 지시에 따라 이용할 수 있다.

 

 

롯데월드타워에서 불이 나면 먼저 20개 층(22·40·60·80·102층)마다 설치된 5개의 피난안전구역 중 가장 가까운 곳을 찾아가야 한다. 그리고 제연 설비가 갖춰진 피난용 승강기를 타면 된다.

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롯데월드타워의 총 17대의 더블데크 엘리베이터 중 9대는 화재 등 재난 발생 시 곧바로 안전한 피난을 돕는 피난용 엘리베이터로 전환돼 신속하게 대피 인구를 실어나른다. 구명보트처럼 승객을 위험한 상황에서 구한다고 하여 ‘Life Boat’ 라고도 불린다. 비상전원(예비전원, 비상발전기)이 공급되는 3중 안전 시스템으로 정전 시에도 문제없이 구동된다.

9대의 더블데크 엘리베이터를 포함해 롯데월드타워에는 총 19개의 피난용 승강기가 있다. 연기 침투를 막는 ‘승강로 가압 시스템’과 ‘방수 장치’, ‘내화성능 강화’ 등의 특수 안전 기능으로 뛰어난 내화 구조를 갖추고 있다.

 

특히 전망대용 엘리베이터는 내부감지기가 바람이나 지진 등에 의한 건물 흔들림의 강도를 측정, 이에 따라 운행 속도를 결정해 승객을 안전하게 이동시키는 특화된 최첨단 시스템이 장착돼 있다.