[뉴스스페이스=최동현 기자] 6월 27일 정부가 ‘가계부채관리강화방안(이하 6.27 부동산대책)’을 발표한 지 2주가 지났다. 직방(대표 안성우)이 국토교통부 서울 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과, 6.27부동산 대책 발표 후 2주간의 최고가 거래량은 발표 전 2주 간보다 74% 감소한 것으로 나타났다.

지난 6월 서울 아파트 매매시장은 그야말로 불장(불타는 장)이었다. 강남권에서 시작된 집값 상승세는 마포·용산·성동 등으로 빠르게 확산됐고 이 과정에서 투자 수요 및 실수요자들의 매수세가 급격히 몰렸다. 통상적으로 매수 심리가 고조되면 최고가 거래도 함께 증가하는데, 대책 발표 전 2주 동안(6월 13일~6월 26일) 총 4693건의 거래 중 1141건이 최고가 거래로 집계됐다.

이는 전체 거래량의 24.3%에 해당한다. 특히 '지금 사지 않으면 더 오른다'는 불안심리가 마포, 성동, 강동 등으로 확산되며 최고가 거래가 더욱 집중됐다.

이에 정부는 주택담보대출 6억 원 제한, 소유권이전 전 전세대출 금지 등의 고강도 대출 규제를 담은 대책을 내놨고, 발표 익일부터 즉시 적용되면서 시장은 빠르게 냉각됐다. 그 여파로 거래량 및 최고가 거래 또한 크게 감소했다. 대책 발표 이후 2주 간(2025년 6월 27일 ~ 7월 10일)의 거래량은 1312건, 최고가 거래량은 300건으로 집계됐다.

최고가 거래량은 대책 발표 전 대비 74%가량 줄었고 최고가 거래량 비중 또한 22.9%로 1.4%p 감소했다. 거래량 자체가 줄었기 때문에 최고가 거래가 감소한 것은 자연스러운 현상이다. 다만, 최고가 거래는 통상 기존 매수 수요의 상승 기대감과 적극적인 매입 태도를 반영한다는 점에서 최근 최고가 거래 비중의 감소는 기존의 공격적 매수세가 관망세로 전환되고 있을 가능성을 시사한다.

지역별로는 마포, 성동, 강동 등 대책 전 최고가 거래가 많았던 지역에서 최고가 거래가 눈에 띄게 줄었다. 대책 전 2주동안 최고가 거래량이 139건으로 가장 많았던 성동구는 대책 후 22건으로 84% 감소했다. 텐즈힐2단지(7건->2건), 옥수파크힐스(13건->1건) 등 대단지 위주로 최고가 거래가 간간히 이뤄지는 모습이다.

마포구(137건)는 대책 후 최고가 거래량이 18건으로 집계되며 87%가량 감소했다. 대책 전 최고가 거래가 가장 많았던 마포래미안푸르지오3단지(7건)와 공덕자이(5건) 등은 대책 이후 최고가 거래가 없었고 래미안밤섬리베뉴II(6건->1건), 신촌숲아이파크(3건->2건) 등이 최고가로 거래됐다.

강동구의 최고가 거래량도 대책 후 23건으로 80% 감소해 정책의 직격탄이 실거래 현장에 빠르게 반영됐음을 보여줬다. 래미안힐스테이트고덕(8건->2건), 래미안솔베뉴(8건->2건) 등 신축 랜드마크 위주로 최고가 거래가 이뤄졌다.

대책 전 112건의 최고가 거래가 있었던 강남구는 대책 후 41건으로 줄며 63% 감소했다. 래미안대치팰리스, 개포주공5단지 등 최고가 거래가 이뤄졌던 주요 단지에서 최고가 거래가 전무했다. 서초구는 37건에서 9건으로, 송파구는 64건에서 27건으로 줄었다.

강남3구의 경우 토지거래허가구역에 묶여 있어 계약은 대책 후 이뤄졌더라도 토지거래허가 절차 이후 계약을 체결하고 있어 실제 계약을 약정한 시점과 실제 서류 상의 계약일 간의 시차가 존재한다는 점을 감안할 필요는 있다.

따라서 실제 대책 후 체결된 것으로 보이는 최고가 거래의 일부가 대책 전 약정된 거래일 수 있어 실제 해당 지역의 위축정도는 거래량으로 예단하기엔 이를 수 있다는 점을 고려해야 한다.

그 외 지역에서도 최고가 거래는 감소했다. 동작구(85건->15건), 영등포구(82건->18건), 광진구(50건->16건), 강서구(34건->16건), 동대문구(30건->4건) 등 최고가 거래량이 줄었다. 전방위적인 대출규제로 투자심리뿐 아니라 실수요자 또한 관망세로 돌아서며 이들 지역 또한 최고가 거래량이 감소한 것으로 보여진다.

규제 발표 후 2주가 지난 시점에서 아직 거래량만으로 시장 흐름을 단정 짓기에는 이르지만, 서울·수도권 주택시장의 전반적인 분위기는 짙은 관망세에 접어든 모습이다.

정부의 강경한 정책 기조에 따라 대출 가능 여부에 따른 자금 계획 수립 등으로 혼란스러웠던 초기 국면은 다소 진정됐지만, 강도 높은 규제의 여파로 기존 매물의 호가가 일부 조정되는 움직임이 나타나고 있으며, 매수 문의 자체가 줄어들며 거래는 사실상 멈춰선 상태다.

한편, 규제 강도가 높아진 서울 강남권이나 정비사업 중심지에서의 수요가 상대적으로 덜 규제된 지역으로 일부 분산될 가능성도 제기된다. 자금 여력에 맞춰 비교적 낮은 가격대를 찾아 나서는 수요자들 중심으로, 서울 외곽의 비규제 지역이나 경기권 일부 지역이 일시적인 대체지로 주목받을 수 있어, 이들 지역에 대한 추가적인 시장 모니터링이 필요하다.

또한 현재의 거래 절벽 상황에 대해, 일시적인 숨 고르기 국면일 수 있다며, 입지나 개발 기대감이 있는 일부 지역은 규제 여파 이후 다시 반등할 가능성도 존재한다는 전망이 함께 제기되고 있다.

하지만 이번 대책을 두고 시장 일각에서는 ‘맛보기 대책’이라는 평가와 함께 추가 규제 가능성까지 예고되고 있는 만큼, 수요자들은 당분간 매수에 더욱 신중한 태도를 유지할 것으로 보인다.

특히 이번 정책은 별도의 사전 예고 없이 발표 즉시 시행된 만큼, 정책의 예측 불가능성 자체가 향후 시장 변동성을 키우는 주요 변수로 작용할 수 있다. 따라서 수요자 입장에서는 변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 사전에 자금 계획을 점검하고, 불확실성에 대비한 전략 마련이 더욱 중요해지고 있다.