[뉴스스페이스=최동현 기자] 강남 부동산 시장을 겨냥한 토지거래허가제(토허제)는 애초 투기 수요를 차단하고 시장 안정을 꾀하기 위한 강력한 규제책이었다. 그러나 최근 서울시의 토허제 해제와 재지정 과정을 거치며, 이 제도가 의도와 달리 강남의 집값을 더욱 공고히 하고 가격 상승을 부추기는 ‘빛과 그림자’ 효과를 낳고 있다는 사실이 속속 확인되고 있다.

토지거래허가제는 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위해, 일정 규모 이상의 부동산 거래 시 관할 구청장의 사전 허가를 의무화하는 제도다. 실거주 목적이 아닌 매입을 제한해 갭투자 등 투기적 거래를 차단하는 것이 핵심이었다.

하지만 2025년 2월, 서울시가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 토허제를 해제하자 시장은 즉각 반응했다. 해제 발표 직후 강남권 아파트 가격은 단기간에 1~2억원씩 급등했고, 송파구는 0.68% 상승하며 7년 만에 최대폭을 기록했다. 강남구(0.52%), 서초구(0.49%)도 각각 6년 6개월, 5년 만에 최고 상승률을 나타냈다.

특히 잠실엘스(송파구) 전용 84㎡는 30억5000만원에 거래되며 해제 직전 대비 10% 가까이 올랐다. 해제 이후 불과 22일 만에 강남구 삼성동 거래량은 7건에서 33건으로, 전체 거래량은 82건에서 166건으로 두 배 이상 뛰었다.

토허제 해제는 갭투자 수요의 폭발적 증가로 이어졌다. 자금조달계획서에 갭투자를 명시한 비율이 1월 35.2%에서 2월 43.6%로 급등했다. 그동안 억눌렸던 투자 수요가 한꺼번에 분출된 결과다. 투자자들은 “정부가 찍어준 투자처”라는 인식 아래 강남권에 집중적으로 몰리며, 실거래가가 1억 원 이상 오르는 현상이 나타났다.

이런 현상은 강남권에 대한 ‘똘똘한 한 채’ 선호와 맞물려, 오히려 강남의 부동산 시장을 더욱 견고하게 만들고 가격 상승을 부추기는 결과로 이어졌다. 부동산 전문가들은 “토지거래허가제 해제 후 갭투자가 다시 가능해지면서 단기적 가격 상승이 일어날 수 있다”고 진단했다.

토지거래허가제의 반복적 지정과 해제는 강남권과 비강남권의 시장 양극화도 심화시켰다. 강남은 신고가가 속출하는 반면, 위례신도시 등 비강남권은 가격 상승 없이도 규제가 적용돼 시장이 더 위축되는 ‘풍선효과’가 발생했다. 실제로 강남권은 규제에도 불구하고 가격 방어력이 강한 지역으로 꼽혀왔으며, 규제 해제 시 투자 수요가 집중되는 현상이 뚜렷하게 나타났다.

토지거래허가제는 단기적으로 투기 심리를 억제하고 거래량을 감소시키는 효과가 있지만, 장기적으로는 시장 유동성 저하와 정보 비대칭 심화, 공급 위축 등으로 오히려 가격 상승 요인이 될 수 있다는 지적이 나온다. 실제로 천안·아산 등 타 지역 사례에서도 토허제 시행 이후 오히려 거래량이 증가하는 역설적 결과가 관찰됐다.

서울시는 “토허제 해제 이후 평균 매매가격 상승률은 1%에 불과하고, 가격이 하락한 사례도 있다”며 진화에 나섰지만, 현장에서는 매수세 증가와 호가 급등, 갭투자 활성화 등 시장 과열 조짐이 뚜렷이 확인되고 있다.

부동산업계 관계자는 "토지거래허가제는 강남 부동산 시장의 투기 수요를 억제하려는 의도와 달리, 오히려 강남의 희소성과 투자 매력을 부각시키며 가격 상승을 부추기는 역설적 효과를 낳았다"면서 "규제의 반복과 해제는 시장의 불확실성만 키우고, 강남권의 ‘부동산 불패’ 신화를 더욱 공고히 하는 결과로 이어졌다"고 지적했다.

정책의 실효성 제고와 시장 안정화를 위한 보다 정교한 접근이 요구되는 시점이다.