[뉴스스페이스=최동현 기자] 강남구 타워팰리스, 서초구 래미안 서초유니빌과 삼성쉐르빌2, 영등포구 브라이튼여의도와 대우 트럼프월드, 송파구 잠실 갤러리아팰리스, 마포구 마포한화오벨리스크, 동대문구 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65.

이 단지들은 서울에서 ‘토지거래허가구역’이 전면 확대된 이후에도 규제를 피한 드문 사례다. 관련 규정상 주거지역의 대지 면적 60㎡, 상업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡ 이상에만 토허제가 적용되는데, 위의 고급 주상복합 아파트 및 오피스텔이 이 기준에 미달되거나 비주택(오피스텔)으로 분류되어 해당 규제에서 벗어났다.​

실거래, 투자, 그리고 규제의 허점…국내외 동향 비교

2025년 10월 기준, 서울시 전체 아파트 약 2200개 단지, 40만호가 토지거래허가 대상이다.​

그러나 강남, 여의도, 송파 등 핵심 투자수요 지역에서 타워팰리스, 브라이튼여의도 등의 단지는 대지지분이 작거나 오피스텔로 인정받아 합법적으로 예외를 획득했다.​

실제 2025년 3~4월 토허제 시행 직후 강남·서초·송파·용산 4구에서는 연립·다세대 주택 13건(대다수 9억원 미만)이 거래된 반면, 아파트 거래는 2건에 불과했다. 이는 빌라·연립 등 비아파트 상품으로 투자자 수요가 이동하면서 규제의 ‘풍선효과’가 나타났음을 시사한다.​

“투자·대출규제 조이면 예외 단지만 웃는다”…시장 영향과 전문가 분석

토허제가 속칭 ‘갭투자’ 수요를 차단하고 실거주 의무(2년)까지 부여하면서, 기준에 미달한 초고가 단지를 중심으로 투자 수요가 집중되는 현상도 뚜렷하다.

국내 한 은행 주택대출담당 관계자는 “워낙 고가여서 실수요자나 현금부자 중심 시장이 이어진다”고 설명했다. 국토교통부 역시 “현황을 모니터링하며, 추가 시장 교란 발생 시 대책 검토” 입장을 공식적으로 밝혔다.​

글로벌 규제 흐름…해외도 유사한 ‘규제 예외 단지’ 현상

미국, 캐나다, 호주 등 선진국 역시 수도권·핵심 대도시에 외국인·법인 투자제한(허가제, 실거주 의무 등)을 도입했지만, 소형·비주택 등 예외로 남거나 사각지대가 생기는 사례가 꾸준히 보고되었다. 2023~2025년 한국의 외국인 부동산 매입 건수는 10만 건을 넘어섰고, 외국인도 단지별 대지 면적 기준 또는 용도에 따라 허가 의무 여부가 달라진 ‘규제 역차별’ 논란이 반복되어왔다.​

서울 부동산 규제, ‘형평성 논란과 제도 보완’이 새로운 화두

토허제 대상에서 빠진 특정 아파트, 오피스텔, 비주택 단지가 집중 조명되면서 서울 부동산 시장의 규제 사각지대, 풍선효과, 투자 양극화 현상이 동시에 드러나고 있다.

부동산 전문가들은 "제도적 미세조정과 실거주 목적 기반의 면밀한 규제 개선이 필요하다"고 강조하며, "현장 실거래·통계 추이를 근거로 한 정책적 보완이 시급하다"고 지적했다.​