[뉴스스페이스=최동현 기자] 2025년 상반기 아파트 분양시장은 공급과 가격, 대출 규제가 동시에 요동쳤다. 공급은 역대 평균의 절반 수준에 그쳤고, 분양가는 서울을 중심으로 고공행진을 이어갔다. 여기에 대출규제까지 겹치면서 실수요자의 청약 진입장벽은 그 어느 때보다 높아졌다.

분양평가 전문회사 리얼하우스가 청약홈 자료를 집계한 결과, 2025년 6월 전국 민간 아파트 공급은 1만 794가구로 전달(5월) 대비 5104가구 늘어난 것으로 집계됐다. 하지만, 이는 6.27 대출 규제(6월 28일 시행)를 앞두고 하루 전인 6월 27일 전국에서 단지 13곳이 동시 다발적으로 모집공고를 낸 ‘막차 청약’ 쏠림 현상에 따른 일시적 반등으로 해석된다.

이 같은 공급 증가에도 불구하고, 2025년 상반기(1~6월) 전체 민간 아파트 공급 물량은 4만 2603가구에 그쳐, 최근 5년간 반기 평균 (9만2067가구)의 절반에도 못 미치는 수준(46.3%)이다.

1분기에는 전국 1만 2857가구 중 수도권이 1914가구(비중 15%)에 불과할 만큼 수도권 공급 가뭄이 극심했다. 이후 2분기 들어 공급이 반등하며 수도권 비중이 4월 79.5%, 5월 70.5%, 6월 53.5%로 이어졌지만, 지방 공급 확대가 동반되지 않아 전체적인 청약 기회 확대 효과는 제한적이었다.

이런 상황 속에 분양가는 지속적인 상승세를 보였다. 6월 기준 전국 국평(전용면적 84m²) 평균 분양가는 6억6738만원으로 전년 동월 대비 5.17% 상승했다. 서울은 평균 16억9000만원으로 2024년 6월(14억299만원)보다 2억8701만원 상승(20.4%)하며 전국 최고 수준을 기록했다.

문제는 이러한 고분양가가 실수요자의 자금 부담으로 직결되고 있다는 점이다. 6.27대출 규제 시행 이후, 수도권 주택담보대출 한도는 최대 6억원으로 제한됐다. 이로 인해 서울에서 국평 아파트를 분양 받으려면 평균 10억9000만원을 현금으로 마련해야 한다. 사실상 현금 11억 청약시대가 열린 셈이다.

같은 수도권이라도 자금 여건은 극과 극이다. 6월 기준 경기 국평 평균 분양가는 7억9419만원, 인천은 6억5423만원으로, 각각 현금 필요액은 1억9000만원, 5400만원 수준이다. 서울과 인천 간 현금 부담 격차는 20배 이상으로 벌어진다.

소형 면적인 전용 59m²도 예외는 아니다. 6월 서울 평균 분양가는 12억5587만원으로, 대출 가능한 6억원을 제외하더라도 6억5587만원은 현금으로 조달해야 한다. 이는 대구(7억1370만원), 대전(6억6391만원) 등 지방 광역시의 국평 수준과 비슷하다. 반면, 경기(5억9799만원), 인천(4억8030만원)은 대출 범위 내에서 자금 마련이 가능해 실수요 접근성이 높다.

리얼하우스 김선아 분양분석팀장은 “대출 규제가 시행되면서 서울 분양시장 진입 장벽은 사실상 자산 보유 여부로 결정되는 구조가 됐다”며, “하반기에는 상대적으로 자금 부담이 낮은 수도권 외곽 및 지방 광역시로 수요가 이동할 가능성이 있다”고 말했다.

한편, 6월 전국 1순위 평균 경쟁률은 11.65대1로 집계됐다. 이는 5월 (14.61대 1)보다 다소 낮아진 수치다. 다만, 지역별 편차는 극심했다. 서울은 94.45대1, 충북 31.43대 1, 전북 15.03대 1, 대전 8.51대 1 등 일부지역은 높은 경쟁률을 기록했다. 반면, 전남(0.22대 1), 광주(0.39대 1), 경북(1.38대 1), 경남(1.54대 1)등은 여전히 저조한 수준에 머물렀다.