[뉴스스페이스=최동현 기자] 이창용 한국은행 총재가 2025년 10월 29일 국회 기획재정위원회 국정감사에서 “서울의 오피스를 주택으로 전환해 획기적으로 공급량을 늘리는 정책이 필요하다”고 강조했다. 그는 “세계적으로 오피스 수요가 감소하고 있으며, 인공지능(AI) 등으로 이 현상은 가속될 것”이라며 기존 오피스 유휴 공간을 주택으로 적극 전환할 필요성을 제기했다.​

서울 오피스 시장 현황과 공급수치

글로벌 부동산 서비스기업 CBRE코리아에 따르면, 2031년까지 서울 주요 업무권역(도심, 강남, 여의도)에만 471만㎡(약 142만5000평) 규모의 신규 오피스가 공급될 예정이며, 이는 현재(1057만㎡)보다 약 45% 증가한 수치다. 특히 도심업무지구(CBD)에는 전체 물량의 83%에 해당하는 신규 공급이 집중되어, 서울 도심 오피스 시장의 외형은 커질 전망이다. 그러나 동시에 공실률도 20%대 중반(예상치는 24.5%)까지 상승할 수 있다는 분석이 나와, 오피스→주택 전환의 현실적 배경이 되고 있다.​

주택시장 공급 불균형과 정책 과제

통계청과 서울시에 따르면 2023년 기준 서울의 주택 보급률은 93.6%로 전국(102.5%)에 크게 못 미치며, 수도권 공급 부족 현상이 장기화되고 있다. 신생 가구(1~2인)가 계속해서 증가하는 상황에서 유휴 오피스를 활용한 주거 전환은 주거난 완화에 기여할 가능성이 크다.​

또한 최근 정부가 내놓은 10·15 대책은 대출 규제(LTV 40%), 주담대 한도(2억~6억원) 등 강도 높은 억제책과 함께 공급 확대를 추구해, 주요국과 비교 시 “가장 엄격한 레버리지 규제”로 꼽힌다. 그러나 ‘수요 억제책만으로 시장을 안정시키기엔 한계’임이 지적돼, 공급 확대와 금융·세제·지역균형 등 종합대책의 병행이 정책 방향의 핵심임을 이창용 총재 역시 지적했다.​

부동산 세제 및 금리 정책

세제와 관련해 이 총재는 “주택 가격 안정이 목표가 아니라 자산 보유세의 형평성 개혁이 중요하다”며, 일회성 증세가 아닌 지속적 개혁의 필요성을 언급했다. 2023년 기준 한국의 부동산 보유세 실효세율(0.15%)은 OECD 평균(0.33%)의 절반에도 못 미쳐, 과세 기반 확대가 숙제로 남는다.​

기준금리는 2.5%로 연속 동결된 상태다. 이 총재는 “부동산 시장이 안정돼야 금리 인하 검토가 가능하다”며, 당분간 ‘관망 기조’를 유지하겠다는 입장이다. 시장에서는 2025년 10·15 대책의 효과와 정책 반영 속도에 의문을 제기하나, 전문가들은 “부동산 정책 효과는 보통 6개월~2년 걸린다”며 단기 평가를 경계했다.​