[뉴스스페이스=이종화 기자] 

<편집자주> 지금 이순간에도 강남으로의 이주를 꿈꾸며 ‘강남 환상’ 혹은 '강남의 찐가치'에 사로잡혀 있는 비강남 사람들에게 진실된 모습을 알리고자 한다. 때론 강남을 우상화하고, 때론 강남을 비화하는 것처럼 느껴질 지도 모르지만, 언젠가 강남의 가치가 급등해 비자를 받아야하는 시대가 올 수도 있겠다는 생각에서 '강남VISA'라 명명한다. 나아가 강남과 강북간의 지역디바이스를 극복하는데 일조하고 이해의 폭을 넓혀 허상도 파헤치는 계기가 되었으면 하는 바람이다. 한 개인의 사적인 의견이니 오해없이 그냥 가볍게 즐겨주길 바란다.

거래가 급감하며 아파트 가격 상승세가 주춤했던 2024년 말 서울 강남3구(강남·서초·송파)에서 아파트 증여 거래가 급증했다.

6일 한국부동산원에 따르면, 작년 11월 서울 아파트 전체 거래량은 6765건으로 집계됐다. 이 중 증여 거래가 917건으로 13.6% 비중을 차지했다. 작년 10월 증여 거래는 이보다 많은 1000건으로, 10월 서울 아파트 전체 거래에서 차지하는 비중이 14.4%였다. 이는 2022년 12월 서울 아파트 전체 거래에서 증여 거래 비중이 29.9%에 달한 이후 가장 높은 수치다.

작년 9월 서울 아파트 거래에서 증여 거래가 차지한 비중이 4.9%였던 것과 비교하면 확연히 차이가 난다. 송파구의 경우 작년 9월 전체 아파트 거래 435건 중 증여가 6건에 불과했다. 증여 비중이 1.3%였던 것이다. 1년 전인 2023년 10월과 11월 서울 아파트 거래 중 증여 거래 비중이 각각 7.8%와 7.2%였던 것과도 대조적이다.

특히 강남3구의 증여 거래 증가세가 두드러졌다. 작년 11월 증여 거래 비중은 서초구 40%, 송파구 36%, 강남구 14.5% 순이었다. 10월은 서초구 55%, 강남구 20%였다.

서초구는 지난해 10월 증여 비중이 무려 55.0%에 달했다. 거래 신고가 된 아파트 776건 가운데 427건이 증여 거래였다. 11월에도 전체 거래량 835건의 40.0%(334건)가 증여였다. 강남구는 9월 거래 아파트의 7.7%가 증여였지만 10월과 11월 들어 각각 20.0%, 14.5%로 비중이 확대됐다. 송파구는 9월 1.4%에 그쳤던 증여 비중이 10월 17%, 11월에는 36%로 급증했다.

반면 서울에서 상대적으로 집값이 낮은 편인 이른바 노도강(노원·도봉·강북)은 증여 거래 비중이 크게 변하지 않았다. 작년 10~11월 전체 거래에서 증여 비중이 2~6%대로 낮은 편이었다. 강북구는 작년 11월 거래(68건) 가운데 2.9%(2건)만 증여였다. 같은 달 도봉구도 전체 거래 117건 중에 증여가 6건에 불과했다.

서울 강남 3구(강남·서초·송파) 집부자들이 갑자기 증여에 나선 이유는 뭘까.

그 이유는 국세청이 새해부터 증여세 과세 방식에 변화를 주겠다고 예고한 것 때문이다. 시가를 알기 어려운 꼬마빌딩에 한해 실시하던 감정평가 대상에 시장 가격보다 현저히 낮은 가격으로 신고된 초고가 아파트 등 주거용 부동산을 감정평가 대상에 추가한다고 발표했다.

통상 상속·증여재산은 시가로 평가하는 것이 원칙이나 시가를 산정하기 어려운 경우에는 예외적으로 공시가격 및 기준시가 등의 보충적 평가 방법을 허용하고 있다. 이에 따라 서울 일부 초고가 아파트나 호화 단독주택은 실제 거래가 많지 않고 거래가 비교 대상을 찾기 어렵다는 이유로 공시가격으로 증여세를 신고하는 경우가 많았다. 이 때문에 초고가 아파트가 중형 아파트보다 증여세를 낮아지는 역전현상이 발생한다는 지적도 제기됐다.

시행 시기는 2025년 새해부터로 신고가액이 추정 시가보다 5억원 이상 낮거나 차액 비율이 10% 이상일 때 감정평가 기반으로 과세를 하도록 기준을 강화했다. 이에 따라 초고가 아파트 보유자 입장에서는 증여세 부담이 확 늘어날 가능성이 커졌다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 "강남3구 등 규제 지역은 과세 강화 전에 증여를 마치려는 수요자가 일시적으로 몰렸을 것"이라고 분석했다.

또 다른 이유는 지난해 9월 이후 대출 규제 강화 등으로 거래량이 감소하고, 실거래가 하락 단지가 늘고 있다는 점도 증여 거래 증가에 영향을 미쳤다는 분석이다. 실거래가 하락이 증여세 감소에 영향을 주기 때문이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 7월 9216건까지 증가했던 서울 아파트 거래량은 9월 들어 3148건으로 감소했고, 10월과 11월에도 각각 3782건, 3296건 거래에 그치고 있다.

최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 “실거래가가 떨어지면 증여가액을 그만큼 낮출 수 있다”면서 “세금 부담이 줄기 때문에 증여에 대한 관심이 늘어나는 것”이라고 설명했다.