[뉴스스페이스=최동현 기자] 2026년부터 기준시가 12억원을 초과하는 2주택자의 전세보증금에 대해 간주임대료 과세가 적용되면서, 특히 강남권 부유층과 고가주택 소유자들 사이에서 전월세 시장의 ‘지각변동’ 조짐이 예고된다.
이미 강남 부자들은 새로운 편법과 절세 전략, 임대 방식 다변화에 분주한 모습이다. 내년 이후 부동산 전월세 시장에서 예상되는 주요 현상을 알아봤다.
이로 인해 전세와 월세 시장에 어떤 풍속도가 불지 주목된다.
간주임대료 과세 대상 확대 내용
현행 소득세법상 12억원 초과 1주택자 및 2주택 이상 보유자는 월세 소득에 대해 과세하지만, 전세보증금은 2주택자까지는 과세 대상에서 제외됐다. 즉 기존에는 3주택 이상 다주택자에게만 적용되던 전세보증금에 대한 간주임대료 과세가 내년부터는 전세보증금 합계액이 기준시가 12억원을 초과하는 2주택자에게도 적용된다.
간주임대료는 보증금 합계액에서 3억원을 공제한 뒤 60%만 과세 대상으로 하며, 정기예금 이자율(3.1~3.5%)을 곱해 임대소득으로 간주한다. 예를 들어 15억원 전세를 준 2주택자는 약 2232만원의 임대소득이 발생한 것으로 간주돼 세금을 내야 한다.
1. ‘전세 쪼개기’와 보증금 분산, 월세 혼합상품 확산
고가 2주택자들은 전세보증금이 12억원을 넘을 경우 간주임대료 과세 대상이 되기 때문에, 보증금을 12억원 이하로 맞추고 초과분은 월세로 전환하는 ‘쪼개기’ 전략을 적극 활용할 것으로 보인다.
예를 들어, 15억원 전세를 12억원 전세+3억원 월세(혹은 반전세)로 분리해 세금 부담을 줄이는 방식이다. 이 과정에서 월세 비중이 급격히 늘고, 고가 전세의 ‘반전세화’가 더욱 가속화될 전망이다.
2. 가족·법인 명의 분산, 임대주택 ‘쪼개기’ 편법
강남권에서는 이미 가족이나 친인척, 법인 명의로 주택을 분산 소유해 2주택 기준을 피해가는 사례가 늘고 있다.
부부합산 주택수로 과세 대상이 산정되기 때문에, 가족 구성원별로 주택을 쪼개 보유하거나, 임대사업자 등록을 통해 과세 기준을 회피하려는 움직임이 예상된다.
3. ‘고가 전세’ 감소, 월세·반전세 시장 급팽창
세금 부담을 피하기 위한 전세 공급 축소로 강남 등 고가 전세 매물은 줄고, 월세·반전세 매물이 빠르게 늘어날 것으로 보인다.
실제로 최근 2~3년간 강남권 전세가율(전세/매매가 비율)이 50% 미만으로 떨어진 반면, 월세 비중은 40%를 넘어서고 있다.
전세 공급 부족은 전세가 상승 압력과 함께, 고액 월세 시장의 ‘프리미엄화’로 이어질 수 있다.
4. ‘임대료 인상’과 세입자 전가 논란
임대인들은 늘어난 세금 부담을 임차인에게 전가하려는 시도를 할 가능성이 크다. 특히 15억~20억원대 고가 전세·월세 시장에서 임대료 인상이 본격화되면, 고소득 전문직·외국인 임차인 등 실수요자 중심으로 시장이 재편될 수 있다. 반면, 중산층 이하 임차인은 강남권 진입이 더욱 어려워질 전망이다.
5. ‘임대차 3법’과 맞물린 시장 혼란
계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임대차 3법과 맞물려, 고가 전세 임차인 보호 논란과 임대인-임차인 갈등도 심화될 수 있다. “20억 넘는 강남 전세 입자도 보호해야 하냐”는 볼멘소리와 함께, 임대차법 개정 움직임도 재점화될 가능성이 있다.
고가 2주택자 과세 강화, 강남 전월세 시장 ‘뉴노멀’로
결국 2026년부터 시행되는 고가 2주택자 전세보증금 간주임대료 과세 확대는 강남권을 중심으로 전세 감소, 월세·반전세 확대, 임대료 인상, 임대 방식 다변화 등 새로운 전월세 시장 풍속도를 만들어낼 전망이다.
임대인과 임차인 모두 새로운 세제 환경에 맞춘 대응 전략이 요구되며, 정부 차원의 시장 안정화와 임차인 보호 정책도 병행되어야 할 것으로 보인다.
