[뉴스스페이스=최동현 기자] 서울 아파트 시장에서 정부의 고강도 대출 규제가 의도치 않은 역설을 불러일으키고 있다. 동일 단지 내 소형 평형이 대형 평형을 제치고 신고가를 경신하는 기현상이 확산되면서, 실수요자들이 '똘똘한 한 채'를 위해 면적을 포기하는 선택을 가속화하고 있다.

신고가 경신 사례: 서울숲 푸르지오 2차

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 성동구 서울숲 푸르지오 2차 전용 59㎡가 지난 1월 8일 23억5000만원에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 이는 3개월 전 19억5000만원 대비 4억원 상승한 수준으로, 같은 단지 전용 84㎡ C타입 최고가 22억원을 앞지른 점이 주목된다.

평당가 기준으로도 59㎡는 1억217만원으로 84㎡의 8000만원보다 34% 높아, 한강 조망권 프리미엄이 작용한 결과로 분석된다. 현지 공인중개사는 "매물이 바닥난 상황에서 조망 좋은 소형이 먼저 팔린다"고 설명했다.

추가 사례: 송파 헬리오시티와 강남 초소형 붐

이 현상은 서울숲 푸르지오에 국한되지 않는다. 송파구 헬리오시티 전용 39㎡는 최근 18억2500만원에 거래되며 2개월 만에 3500만원 신고가를 경신했고, 49㎡는 23억4500만원(최근 24억5000만원 호가)에 손바뀜했다. 잠실 리센츠 27㎡는 17억6000만원, 청담 삼성힐스테이트1단지 26㎡는 12억9700만원으로 초소형 신고가가 잇따랐다.

KB부동산 자료상 서울 40㎡ 이하 아파트 가격지수는 2016년 말 59.3에서 2025년 말 97.7로 64.7% 상승했으며, 강남 11개구는 70.1% 급등했다.

15억원 수렴 현상: 대출 규제 직격탄

대출 규제로 인해 KB시세 15억원 돌파 시 LTV 한도가 2억원 줄어드는 '절벽'이 평형별 가격을 15억원대에 몰아넣고 있다. 성남 분당 청솔한라 아파트는 59㎡ 최고가 15억원, 69㎡ 15억2000만원, 84㎡ 15억7500원으로 세 평형이 15억원 근처에 수렴했다.

KB부동산 2025년 통계에 따르면 서울 소형(60㎡ 이하) 아파트 가격은 규제 후 10.3% 상승해 전체 최고 상승률을 기록했으나, 대형은 7.7%에 그쳤다.

시장 데이터: 소형 우위 가속화

KB부동산 2025년 연간 서울 아파트 매매가격은 7.44% 상승했으나, 성동구 18.51%, 분당 19.11%로 프리미엄 지역이 주도했다. 중형(85~102㎡) 평균가 22억470만원은 중대형(102~135㎡) 20억407만원보다 2억원 이상 비싸졌으며, 강남 11개구 중형 26억2906만원 vs 중대형 24억2905만원 격차가 뚜렴하다. 거래량은 반토막 났으나 상위 20% 아파트 가격은 26% 폭등하며 양극화 지표가 역대 최고를 찍었다.

규제 배경과 전문가 분석

LTV·DTI·DSR 강화와 토지거래허가제가 자금력을 제한하면서 실수요자들이 입지를 우선시해 소형으로 이동 중이다.

우리은행 남혁우 연구원은 "소형 거래 증가로 가격 상승 속도가 빨라질 것"이라고 지적했다.

김인만 연구소장은 "구매 욕구는 살아 있는데 능력이 제한되니 면적을 포기하는 것"이라고 분석했다. 부동산R114에 따르면 서울 59㎡ 미만 공급은 238가구에 불과해 희소성이 프리미엄을 키우고 있다. 이 추세는 규제 지속 시 심화될 전망이다.