[뉴스스페이스=최동현 기자]

<편집자주> 유튜브, 인스타 등에서 활동하는 인플루언서들이 '협찬을 받지 않았다', '광고가 아니다'라는 사실을 보이기 위해 "내 돈 주고 내가 샀다"라는 뜻의 '내돈내산'이라는 말이 생겼다. 비슷한 말로 "내가 궁금해서 결국 내가 정리했다"는 의미의 '내궁내정'이라고 이 기획코너를 명명한다. 우리 일상속에서 자주 접하는 소소한 얘기거리, 궁금증, 호기심, 용어 등에 대해 정리해보는 코너를 기획했다.
 

정부의 10·15 부동산 대책 발표 이후 서울 주요 재건축 단지의 희비가 극명하게 엇갈리는 현상이 나타나고 있다. 특히 조합원 지위 양도가 가능한 조합설립인가 전 단지에는 막판 매수세가 집중되는 반면, 이미 조합이 설립된 단지는 거래가 급격히 줄면서 시장의 빠른 변화가 포착된다.​

두 달 새 이상 현상…‘금단의 급매’ 쏟아진 성산시영 현장 르포

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 마포구 성산시영아파트(전용 50㎡)는 2025년 10월 13일 13억원에 신고가를 경신한 직후, 불과 이틀 뒤인 15일 12억원에 거래되며 단숨에 1억원이 증발했다. 이후 11억원대 매물마저 등장, 불과 며칠 사이 15% 가까이도 호가가 하락하는 등 시장 변동성이 극대화됐다.

전용 59㎡ 역시 13일 15억5000만원에 팔린 직후, 15일 14억원에 거래되며 1억5000만원이 단기간에 내린 물건도 속출했다.​

성산시영은 총 3710가구로, 강북 최대 규모의 재건축 단지로 꼽힌다. 공급면적 대비 대지지분 비율이 높은 중소형 위주라는 점에서 사업성이 높다는 평가를 받아왔다. 그러나 이번 가격 급락 사태의 결정적 원인으로는 조합설립인가가 임박했다는 점이 거론된다.​

‘조합원 지위 양도 제한’이 촉발한 패닉, 현장 실거래 분석

전문가들은 원래 조합설립인가 전에는 매수세가 몰려 가격이 오르는 ‘막차 효과’가 강했다는 점을 지적한다. 그러나 올해부터 달라진 정책 환경이 가격 흐름을 역전시켰다. 정부의 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서, 조합설립인가를 받은 재건축 단지들은 조합원 지위 양도가 전면 제한됐다.

이에 따라 2025년 11월 중순으로 예정된 성산시영의 조합설립인가 이후에는 입주 때까지 물건을 사실상 매도할 수 없는 셈이다. 중개업계 관계자는 “토지거래허가와 대출 제한까지 겹치며 현금이 넉넉한 실수요자 아니면 접근이 불가하다”고 진단했다.​

입주자들, 불안 심리 확산…“장기보유 자신 없다면 급매 타이밍”

서울시 자료에 따르면, 추진위원회 단계(조합설립 직전)인 단지만 13곳에 달한다. 동대문구 청량리 미주아파트(1089가구), 영등포 여의도 미성·삼부, 서초 방배 삼호, 신반포궁전, 강남 도곡삼익, 송파 오금현대 등도 조합 설립을 앞두고 시장 주목을 받고 있다. 실수요자와 투자자 모두 '매수 vs 매도' 셈법이 복잡해진 상황이다.​

우리은행 함영진 부동산리서치랩장은 “장기로 버티기 어렵다고 판단하는 집주인들의 불안이 급매로 이어질 수 있다”며, “매수자 입장에선 명확한 사업 일정과 호가 차이를 따져 단기 급매 진입이 전략적 선택이 될 수 있다”고 분석했다.

현장에서는 5년 실거주, 10년 보유 등 요건에 따라 같은 단지 내에서도 가격 격차가 크게 벌어지고 있다.​

글로벌 동향과 국내 시장 비교

한국의 경우 정부 규제가 직접적으로 가격에 영향을 미치는 반면, 뉴욕·도쿄 등 주요 해외 도시는 재건축 조합원 권리 제한이 드물고, 투자자 중심의 장기적 가격 움직임이 더 두드러진다. 미국 내셔널부동산중개인협회(NAR)에 따르면, 정책 변수에 따라 일시적으로 지역 매물이 ‘flush’(공급 급증)되는 사례는 있지만, 한국처럼 한 달 사이 수십 억원 단위의 호가 급락이 대형 단지에서 동시다발적으로 재현되는 사례는 찾기 어렵다.

향후 시장 전망과 실수요자 전략

시장 전문가들은 투기 규제로 단기 급등을 차단하는 효과는 있으나, 실수요자까지 매수 문턱이 높아지는 부작용도 우려한다. 2025년 9~10월 기준, 서울 내 조합원 지위양도 제한 대상 아파트만 214곳(15만8964가구)에 달하며, 이는 곧 시장 거래 위축과 공급 불안으로 이어질 수 있다.​

신한은행 부동산연구팀에 따르면, 대출 제한(LTV 40% 이하), 토지거래허가구역 지정 등 추가 규제가 동반될 경우, 외곽 저가단지에서 더 큰 충격파가 불가피하다.

부동산업계 관계자는 "장기 보유가 가능하거나 실거주 목적으로 접근하는 경우라면 오히려 저평가 급매를 노릴 수 있다는 ‘역발상 투자’로 좋은 선택지가 될 수 있다"고 조언했다.