보증금은 월세의 수십, 수백배다. 세입자가 맡긴 돈으로 집주인은 다른 집을 산다. 금리가 오르면 전세가 내리고, 금리가 내리면 전세가 치솟는다. 한국만의 독특한 주거 생태계가 2026년, 또 한 번의 위기를 예고하고 있다.

반면 1인 가구가 선택한 오피스텔은 아파트 규제의 '반사이익'을 누렸지만, 이제 그마저 불투명하다. 알스퀘어가 내놓은 '2025-2026 부동산 시장 종합 분석 보고서'는 주택과 오피스텔 시장의 구조적 모순을 데이터로 해부한다.

주택시장, 개인 임대 85%가 만드는 불안

우리 주택시장의 특징은 '개인 임대인 중심 구조'다. 국내 임대주택의 약 85%를 개인이 소유한다. 이는 미국(40%대), 일본·독일(60%대)보다 훨씬 높은 비중이다. 개인이 임대를 공급할 경우, 세금·금리·개인 사정에 따라 임대료와 계약 조건이 크게 달라져 세입자의 주거 안정성이 떨어진다.

더 큰 문제는 '보증금 제도'다. 해외에서 보증금은 월세 1~3개월치로 임대료 미납에 대비한 담보 성격이다. 반면 국내는 월세를 대신하는 거액의 장기 임대료 성격을 지닌다. 우리나라의 전세 보증금 규모는 월세의 40배를 웃돈다. 집주인은 이 보증금을 투자 자본으로 활용한다. 세입자가 맡긴 보증금에 자기 자본과 대출을 더해 추가 주택을 매입하는 '갭 투자'가 가능하다.

보증금 비중과 수익률의 관계는 역설적이다. 가격 상승기에 보증금(전세) 비중이 높을수록 매각수익률은 증가하지만 운영수익은 감소한다. 자기자본 6에 매각차익 3이 발생하면 매각수익률은 50%지만, 보증금 1을 받아 자기자본을 5로 줄이면 매각수익률은 60%로 상승한다. 보증금 3(전세)을 받으면 매각수익률은 100%까지 치솟는다. 단, 임대수익률은 10%에서 7%, 0%로 줄어든다.

문제는 가격 하락기다. 같은 조건에서 매각차익 3이 매각손실 1로 바뀌면, 월세(보증금 0)는 매각수익률 -17%지만, 보증금 1을 받았을 때는 -20%, 전세(보증금 3)는 -33%로 손실이 급증한다. 전세는 고위험-고수익 구조인 것이다.

금리는 이 구조를 더욱 불안정하게 만든다. 전환율과 대출금리의 차이에 따라 임차인과 임대인의 선택이 달라진다. 전환율이 대출금리보다 높으면 임차인은 월세를, 임대인은 전세를 원한다. 반대로 전환율이 대출금리보다 낮으면 임차인은 전세를, 임대인은 월세를 원한다.

2015~2024년 전환율과 전세자금대출금리 추이를 보면, 2017~2019년과 2021~2022년에는 전환율이 대출금리보다 높아 전세가 상승했다. 반면 2020년과 2023~2024년에는 전환율이 대출금리보다 낮아 전세가 안정되거나 하락했다. 금리 변동에 따라 전월세 시장이 요동치는 구조다.

매매가 안정 또는 침체 시 금리가 낮으면, 임대인은 담보대출 부담이 적어 전세 매물을 줄이고 월세 매물을 늘린다. 임차인도 전환율보다 낮은 은행이자 때문에 전세로 몰린다. 결과적으로 전세가 상승하고 월세는 안정된다. 반대로 금리가 높으면 임대인은 대출 부담으로 전세 매물을 늘리고, 임차인은 월세로 돌아서며 전세가 하락하고 월세가 상승한다.

주택 공급 부족도 문제다. 인구 1,000명당 주택 수를 국제 비교하면, 한국은 조사 대상 43개국 중 38위로 일본(17위), 미국(27위)보다 낮다. 2023년 서울 주택보급률은 94%로 100%에 미달한다. 1가구 1주택이 안 되는 구조에서 이사를 가려면 다른 집이 먼저 이사를 가야 한다. 사실상 공실률 0%의 경쟁 구조다.

2025년 10월 정부가 내놓은 부동산 대책(10.15 대책) 이후 전월세 매물이 줄어들며 수도권을 중심으로 임대료 상승 압력이 커지고 있다. 임대사업자 규제 변화로 임대 물건이 감소하면서 전세에서 월세로의 전환이 가속화되고, 저소득층·무주택자의 주거 불안이 확대될 가능성이 있다.

오피스텔, 아파트 규제의 반사이익과 한계

오피스텔은 독특한 주거 유형이다. 2023년 주거실태조사에서 오피스텔의 주거환경 만족도는 단독다가구·연립다세대보다 높고, 아파트와 비슷한 수준이다. 평균 전용면적 28㎡(약 8평대)의 작은 공간이지만, 시설·주차·치안이 양호해 1인 가구와 여성이 많이 찾는다. 가구주 평균 연령은 36.4세, 35세 이하 비율은 55%, 여성 비율은 50%에 달한다.

그러나 주거비 부담이 너무 크다. 평당 전세는 8,183천원, 보증금은 2,263천원, 월세는 2.6천원으로 단독다가구, 연립다세대, 아파트보다 높다. 월임대료가 월소득의 23%를 차지해 부담이 크고, 평균 거주기간은 1.5년에 불과하다. 재계약률도 19%로 낮아 잦은 이사와 공실 문제를 안고 있다.

가격 동향을 보면 특이한 패턴이 나타난다. 임대료 부담이 높아 월세 상승률은 연 0.7%로 낮지만, 전세는 보증금을 반환하는 형태라 연 3.7%로 높은 상승률을 보인다. 2011~2025년 서울 오피스텔 월세지수는 110.9, 전세지수는 171.0으로 전세 상승이 두드러진다. 월세 상승의 한계가 매매가에도 영향을 미쳐 다른 주택 유형 대비 매매가 상승률이 낮다.

오피스텔 시장은 크게 두 개로 나뉜다. 소형(40㎡ 이하)은 1인 가구 중심의 월세 시장이다. 중대형(40㎡ 이상, 특히 85㎡ 초과)은 2017년 이후 아파트 규제 강화로 실수요가 이동한 시장이다.

2017년 이전에는 면적이 작을수록 가격 상승률이 높았다. 그러나 2017년부터 주택 규제가 강화되면서 2인 이상 가구의 실수요가 중대형 오피스텔로 이동했다. 2017년 이후 중대형 면적이 소형보다 더 높게 상승했다. 전용면적 85㎡를 초과한 중대형 오피스텔의 매매가격은 아파트 가격 상승과 상당히 유사한 패턴을 보인다. 전월세 시장도 2017년 이전부터 중대형 면적의 지수가 소형보다 높은 상승세를 보였다.

거래 현황을 보면 월세 거래가 전세보다 많다. 40㎡ 이하 비중은 월세가 90%대, 전세도 80%대로 소형 중심이다. 매매 거래는 연간 2만여 건 미만이며, 2017년부터 2021년까지 증가하다가 이후 감소했다.

2025년 10월 정부가 내놓은 10.15 대책에서 오피스텔에도 전매제한 1년과 다주택자에 대한 세제 중과가 적용되면서 매매 시장의 반사효과는 제한될 전망이다. 과거에는 아파트 규제가 강화되면 실수요가 오피스텔로 이동하며 매매가격이 상승했지만, 이제는 오피스텔도 규제 대상이 됐다.

반면, 전월세 시장은 다르다. 아파트 전월세 수요가 여전히 오피스텔로 이동할 수 있어 중대형 오피스텔의 전월세 가격은 상승 압력을 받을 수 있다. 10.15 대책으로 인한 아파트 전월세 매물 감소가 오피스텔 전월세 수요를 늘릴 수 있기 때문이다.

구조 개선 없이는 불안정 지속   

2026년 주택과 오피스텔 시장은 정책 변수에 민감하게 반응할 전망이다. 주택은 개인 임대 중심 구조와 보증금 제도, 금리 변동이 맞물려 전월세 시장의 불안정이 지속될 가능성이 크다. 금리 하락이나 공급 확대 등 긍정 요인이 없다면 매매가격은 불안정 속에서 제한적인 등락을, 전세·월세값은 상승 압력을 다소 받을 것으로 보인다.

오피스텔은 10.15 대책으로 매매 시장의 반사효과가 제한되지만, 전월세 시장은 중대형을 중심으로 상승할 전망이다. 그러나 높은 월세 부담과 짧은 거주기간은 오피스텔이 주거 대안으로서 갖는 근본적 한계다.

보고서는 전세 제도의 구조적 개선과 임대주택 공급 주체 다변화가 주택 시장 안정의 핵심 과제라고 강조한다. 등록임대사업자 제도 개선이 지연되면서 기업형 임대사업 활성화가 당분간 어려울 것으로 보인다. 단기 정책보다 공급 구조 개선과 제도적 보완이 필요한 시점이다.