"이 시장, 제가 다 알고 있어요. 난 이 게임을 해봤다고요." 서울 논현동 한 카페에서 만난 15년차 글로벌 투자사 한국법인 김모 씨는 우리나라 상업용 부동산 투자를 표현하다가 실없는 농담을 던졌다. 그의 말마따나 한국 상업용 부동산 시장은 오랫동안 '블랙박스'로 불려왔다. 영화 '월스트리트'에서 고든 게코가 "정보가 곧 돈이다"라고 했듯, 부동산 시장에서 정보의 힘은 절대적이다. 그러나 한국 시장은 제한된 정보와 비표준화된 데이터, 불투명한 거래 관행으로 인해 투자자들이 마치 안개 속을 걷는 듯한 경험을 해왔다. 최근 데이터 기반 분석 플랫폼의 등장으로 불투명한 상자에 밝은 빛이 들어오기 시작했다. 투자 의사결정 시간이 단축되고 수익률이 향상되는 성과가 나타난 뒤, 데이터는 한국 상업용 부동산 투자의 필수 요소로 자리 잡고 있다. 글로벌 부동산 투자 시장에서 한국은 국격 대비 '정보의 사각지대'였다. 미국이나 유럽의 투자자들은 RCA, 블룸버그, 코스타 같은 플랫폼을 통해 풍부한 데이터를 얻는 반면, 한국 시장은 이런 글로벌 플랫폼에서도 커버리지가 제한적이었다. 이는 해외 투자자들에게 큰 장벽으로 작용했다. '코리아 디스카운트'의 주요 원인 중 하나였다.
초여름의 기운이 완연하다. 카페 테라스에 사람들이 넘쳐난다. 디지털 노마드인 나는 회사나 미팅 장소 근처 카페를 자주 찾는다. 늦은 오후에도 야외에서 커피 한잔을 나누는 이들이 부쩍 늘었다. 인적 활기가 넘치는 도심 풍경처럼, 상업용 부동산 시장은 따사로운 햇살 아래 활력을 되찾는 모습이다. 알스퀘어 애널리틱스(RA)가 제공한 최신 데이터에 따르면, 지난 2월 서울 업무·상업용 건물 거래액은 1조 7693억 원으로 전월 대비 무려 167.9% 급증했다. 거래 건수 역시 118건으로 전월(97건) 대비 21.7% 증가했다. 이는 부진했던 연초 분위기를 단숨에 뒤집는 반전의 신호탄이다. 특히 수도권 공장·창고 시장은 폭발적 성장세를 보였다. 2025년 2월 전국 공장·창고 거래는 498건, 거래액은 1조 836억 원으로 전월 대비 각각 43.1%, 77.9% 증가했다. 경기도와 인천 지역에서는 더욱 두드러진 회복세를 보이며, 거래액이 전월 대비 각각 92.7%, 277.2% 급증했다. ◇대형 거래 재개, 시장 활력의 이정표 상업용 부동산 시장의 주목할 점은 1000억원 이상 대형 거래의 재개다. 중구 삼일대로의 대신파이낸스센터(6620억원)와 청계천로 크리스탈스
2000년 겨울, 서울의 한 아파트 관리소장은 매달 같은 고민에 빠졌다. 수백 세대의 관리비를 정산하고, 고지서 발행을 위해 플로피디스크를 들고 전산회사를 방문해야 했다. 불과 20여 년 전 일이다. 이제 그 풍경은 역사 속으로 사라졌다. 스마트폰으로 실시간 관리비를 조회하고, 커뮤니티 시설을 예약하며, 주차관제까지 한번에 해결하는 시대다. 우리나라 아파트 관리는 세계적으로도 독특한 형태를 보인다. 일본의 경우, 대형 맨션도 경리 직원이 상주하거나 전문 전산 회계 프로그램을 사용하는 경우가 드물다. 반면 우리나라는 공동주택관리법과 정부의 '공동주택회계처리기준'에 따라 매월 엄격한 관리비 정산과 재무제표 작성이 의무화됐다. 여기에 전기료, 수도료 등 각종 공과금의 세대별 부과와 납부 대행, 연체료 관리, 전출입 세대 중간정산까지 관리사무소의 업무 범위는 꾸준히 확장됐다. 이런 특수성은 전세계 유례없는 아파트 ERP(전사적자원관리) 시장을 만들어냈다. 현재 전국 2만여 단지, 월 2조 5천억 원에 달하는 관리비가 이 시스템을 통해 처리되고 있다. 연간 32조원에 육박하는 규모다. 국내 인구의 70%가 아파트에 거주하는 현실을 고려하면, 이는 단순한 회계 프로그램
"건설현장 막내가 50대입니다." 한국건설산업연구원의 최근 통계는 충격적이다. 지난해 6월 기준 건설기술인 평균 연령은 51.2세다. 2004년 38.1세에서 무려 13.1세 증가했다. 특히, 20~30대 비중은 2004년 64%에서 현재 16%로 급감했다. 전체 근로자 평균 연령 43.8세와 비교하면 건설업계 고령화의 심각성을 알 수 있다. 고령화는 생산성 저하로 직결된다. 건설업 노동생산성 지수는 2011년 10.41에서 2021년 94.5로 급감했다. 한국노동연구원은 고령화가 기업의 생산성과 인건비에 부정적 영향을 미친다고 분석했다. 건설업계는 이 위기를 기회로 삼고 있다. AI와 IoT 기술 도입이 해답이다. 현대건설은 국내 건설사 최초로 자율주행 로봇 배송 서비스를 상용화했다. 대우건설은 IoT 기술이 적용된 '온도이력 추종 양생시스템'을 개발해 현장 품질관리를 혁신했다. 롯데건설은 AI 기반 안전 모니터링 기술로 현장 안전사고 예방에 나섰다. 상업용 부동산 인테리어·리모델링 시장도 변화에 동참하고 있다. 국내 프롭테크 1위 알스퀘어의 알스퀘어디자인(RD)은 지난해 2천억에 가까운 수주액을 달성하며 업계 최고 수준의 성장세를 보였다. 이는 체계적인
2024년 말, 서울 한 대형 오피스빌딩 매각 과정에서 긴급 상황이 발생했다. 매각가 3000억원대의 이 거래는 최종 계약을 앞두고 있었지만, 실사 과정에서 일부 구분소유 건물에 대한 가처분 등기가 뒤늦게 발견된 것이다. 다행히 해당 권리관계가 신속히 정리돼 거래는 무사히 마무리됐다. 이는 부동산 거래에서 등기정보의 실시간 확인이 얼마나 중요한지를 보여주는 사례다. 특별한 사례가 아니다. 2022년에는 서울 강남의 한 기업이 추진하던 2000억원 규모의 리모델링 프로젝트가 일시 중단된 바 있다. 프로젝트 파이낸싱(PF) 약정 체결을 앞두고 발견된 소유권 등기 이슈 때문이었다. 등기부등본상의 권리관계를 세밀히 들여다봤더라면 피할 수 있었던 일이다. 이처럼 부동산 시장에서 등기정보의 신속하고 정확한 확인은 거래의 성패를 좌우하는 핵심 요소다. 그러나 이 과정은 결코 쉽지 않다. 특히 여러 건물을 동시에 조사해야 하는 경우, 실무자들의 고충이 크다. 모 자산운용사의 한 팀장은 "종종 수십 개 건물의 등기정보를 동시에 확인하고 분석해야 하는데, 일일이 검색하고 출력하는 과정이 정말 번거롭다"며 "특히 권리변동 사항을 놓치지 않고 점검하는 것이 가장 큰 과제"라고 설
디지털 세계에서 정보는 1과 0으로 표현된다. 복잡한 현실은 이진법의 단순한 룰로 정리된다. 2025년을 맞이한 서울의 오피스 시장 역시 그렇다. ‘생존(1)’ 아니면 ‘도태(0)’라는 갈림길에 서 있다. 이지스자산운용 분석에 따르면, 2025년 이후 서울 오피스 시장에는 연평균 약 26만 평의 신규 공급이 예정됐다. CBRE 코리아는 2031년까지 이 공급량의 83%가 CBD권역에 집중될 것으로 내다봤다. ‘공급 과잉의 시대’다. ◆ 10년 의무보유 종료, 판교발(發) 지각변동 진행 중 주목할 만한 것은 한때 ‘IT 기업들의 성지’로 불리던 판교테크노밸리의 위상이다. 10년 전 각종 세제혜택을 받아 건물을 취득한 기업들의 의무보유 기간이 최근 만료되면서 이동이 감지되고 있다. 기업들은 강남 입성을 시도하거나, 성수, 마곡 등으로 이전을 검토하고 있다. 판교에 자리잡은 한 게임업계 관계자는 “가격은 크게 오른데다, 예전만큼의 메리트를 주지 못한다”며 “강남 회귀나 성수, 마곡 등 새로운 거점으로의 이전을 고민 중”이라고 전했다. 가산·구로디지털단지의 전철을 밟는 것 아니냐는 우려도 나온다. 한때 ‘테크노밸리’라 불리며 IT기업의 메카로 자리잡았던 이들 지역은
지난 겨울, 추위를 피해 현대백화점 여의도점의 리뉴얼된 공간에 들어선 경험이 또렷하다. 전통적인 쇼핑 분위기는 온데간데없고, 복합문화예술 시설에 서 있는 착각에 빠졌다. '사운드포레스트'로 명명된 이곳은 카페와 전시장, 라이브 공연장이 심리스(seamless)하게 연결되어 있다. 지난 6월부터 8월까지 하루 평균 3000명이 방문했고, 특별 행사 기간에는 일일 1만명을 돌파하며 상업용 부동산의 근본적인 변화를 증명했다. 지난해 알스퀘어가 내놓은 상업용 부동산 시장 키워드 'REDEFINE'는 단순한 수사가 아니다. 산업의 근본적 재구성을 의미한다. 고금리, 경제적 불확실성에도 불구하고 시장은 혁신의 길을 걸었다. 특히 롯데월드타워의 스마트 오피스존은 이러한 변화의 상징이 되었다. 모듈러 시스템을 통해 업무 상황과 목적에 따라 신속하게 재구성되는 가변형 공간은 새로운 업무 환경의 표준을 제시했다. 'REDEFINE'의 본질은 무엇인가. 단순히 물리적 공간을 바꾸는 것이 아니라, 공간의 본질적 가치와 기능을 근본부터 재해석하는 것이다. 이마트는 '스타필드 마켓'으로의 전환을 통해 식품 경쟁력을 강화했고, 홈플러스는 '메가푸드마켓'이라는 새로운 포맷으로 33개 지
“수년 전만 해도 강남 오피스 건물의 실제 임대료와 공실률을 파악하려면, 발품이나 전화를 돌리며 일일이 확인해야 했죠. 하지만 얼마전 한 글로벌 자산운용사가 의뢰한 테헤란로 일대 오피스 시장 분석은 달랐습니다. 5년치 임대료 변동 추이와 층별 임차인 현황, 주변 지역 개발 계획까지. 체계적으로 축적된 DB 덕분에 정확하고, 신속한 의사결정이 가능했어요.” 한 부동산 리서치 전문가의 말이다. 이처럼 부동산 시장에 변화의 바람이 불고 있다. 전통 업체들이 새로운 도전에 직면한 가운데, 디지털 전환이 확산되면서 시장 판도가 갈리고 있다. 국내 상업용 부동산 2023년 누적 거래 규모는 약 15조원이다. 올해는 20조원에 육박할 것으로 예상된다. 이러한 큰 규모의 시장에서 날카로운 데이터와 분석의 중요성은 날로 커지고 있다. 과거 리서치는 경험과 노하우를 가진 소수 전문가의 영역이었다. 하지만 데이터를 얼마나 정확하게 수집하고 분석할 수 있느냐가 관건이다. 기존 리서치 시장을 주도하던 업체들의 입지가 약화되고 있다는 평가다. 실제로 업계 선두주자였던 모회사는 최근 핵심 인력 이탈이 이어지면서, 리서치 역량 약화 우려가 제기되고 있다. 문제는 비용과 수익의 불균형이다
역사상 가장 큰 규모의 부의 이전이 시작되고 있다. 하버드의 젊은 졸업생들이 주목하는 것은 화려한 테크 스타트업이 아니다. 그들의 시선은 은퇴를 앞둔 베이비부머 세대가 운영하는 ‘지루하고 낡은’ 전통 산업을 향한다. 수천억 원대 매출을 올리는 이들 산업은 세대교체의 기로에 있다. 거대한 물결은 도시의 심장부, 상업용 부동산 시장에도 예기치 못한 변화를 몰고 온다. 한때 도시의 활력과 번영을 상징하던 화려한 오피스 빌딩은 ‘빈 둥지 증후군’을 앓고 있다. 코로나19 이후 재택근무 혹은, 하이브리드 근무가 일상에 스며 들었다. 도심의 오피스 빌딩은 정체성을 잃은 채 표류하고 있다. 그런데 최근 산업 지형도 변화는 빈 둥지에 뜻밖의 기회를 제시한다. 얼마전 원티드 HR 컨퍼런스에서 발표된 통계는 주목할 만하다. 우리나라의 스타트업 생태계가 IT 중심에서 제조업 기반으로 전환되는 양상이다. 우주, 항공, 로봇, 2차 전지 등 제조업 기반 스타트업들이 투자 시장의 중심축으로 부상하고 있다. 이를 상징적으로 보여주는 사례가 있다. 얼마전 한 유망 스타트업이 도심 호텔이나 컨벤션 센터가 아닌, 공장 현장에서 주주총회를 열었다. 단순한 장소 선정의 문제가 아니다. 스타트업
지난해 여름, 한 지하 커피숍에 들어섰을 때의 경험이 생생하다. 들어서자마자 펼쳐진 초록빛 벽면의 수직정원, 자연광이 스며드는 창가의 나무 의자, 그리고 공간 곳곳에 배치된 자연 소재의 가구들. 그 순간 실내 지하에 있으면서도 숲 속에 있는 듯한 착각에 빠졌다. 2025년 상업용 시설 인테리어의 변화를 예고하는 징후다. 공간은 단순한 기능적 구조물이 아니다. 살아있는 유기체이자 사용자 감성을 자극하는 예술 작품이다. 알스퀘어디자인의 최근 연구는 이러한 변화의 핵심을 'NATURE+'라는 키워드로 집약한다. 여기서 'NATURE+'는 단순한 자연 모방을 넘어 기술과 자연의 융합, 지속가능성, 감성적 경험을 포괄하는 개념이다. 자연친화적 디자인과 첨단 기술의 결합을 통해 인간과 환경, 기술이 조화롭게 공존하는 공간 혁신을 의미한다. 현대백화점 여의도점의 '사운드포레스트'는 이러한 트렌드의 대표적 사례다. 실내 수직 정원과 자연광을 통해 도심 속 휴식 공간을 구현했다. SK디앤디 을지로 타워는 대형 그린 오피스로 업무 공간의 새로운 기준을 제시했다. 특히 이곳은 옥상 정원과 실내 정원을 연계해 직원들의 웰빙을 고려한 공간 설계를 선보였다. 주목할 변화는 기술과 자
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UPDATE: 2025년 08월 02일 20시 44분
