[뉴스스페이스=최동현 기자] 2025년 서울 부동산 시장에서는 정부의 강력한 대출 규제에도 불구하고 상급지 고가 아파트를 중심으로 신고가 거래가 이어지며 현금 부자들의 시장 점유가 뚜렷해지고 있다.

23일 직방과 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 7월 서울 아파트 매매 3946건 중 932건(23.6%)이 신고가로 집계돼 3년 만에 최고치를 기록했다.

특히 12억원 초과~20억원 미만 거래구간에서 신고가 비율이 31%로 가장 높았으며, 30억원을 초과 거래도 전체의 20%에 달하는 등 고가 주택 중심으로 신고가가 많았다. 반면 9억원 이하 구간의 신고가 비율은 18%에 그쳤다. 이는 현행 주택담보대출 한도 6억원을 제외한 금액을 모두 현금으로 마련해야 하는 상황과 맞물려 현금 보유층의 시장 점유 현상이 심화된 결과다.

특히 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 같은 토지거래허가구역에서 최고가 아파트 손바뀜이 활발하다. 서초구 거래의 61.5%, 용산구 59.5%, 강남구 51.6%가 신고가로 기록됐다. 대표 사례로 잠실주공5단지 전용 82㎡는 7월 44억7500만원에 거래되며 직전 신고가를 갱신했고, 잠실엘스 전용 84㎡도 34억원에 신기록을 세웠다. 이 같은 추세는 대출 규제 강화 이후에도 고가 주택의 가격 상승세가 지속되고 있는 것을 방증한다.

대출 규제가 강화되면서 고가 주택 구매 자금의 증여·상속 비율도 증가하고 있다. 국토교통부의 매입자금조달계획서 분석에 따르면, 2025년 7월 기준 증여를 통한 매입 비율은 30.5%로, 6월(27.2%) 대비 늘었다. 강남구는 37.6%로 연초 대비 5%포인트 이상 상승했고, 송파구, 마포구, 용산구 등 주요 자치구에서도 증여 매입 비율이 급증했다. 이는 금융권 대출 접근성이 낮아지면서 가족 간 자금 이전을 통한 부동산 매입이 확대된 결과로 해석된다.

분양 시장에서도 고가 아파트에 대한 수요는 폭발적이다. 서울 송파구 신천동 재건축 단지 ‘잠실 르엘’은 최소 분양가 12억1450만원(전용 45㎡)임에도 1순위 청약에 6만9476명이 몰리며 평균 경쟁률 631.6대 1을 기록했다. 110가구 모집에 10만명이 넘는 청약자가 몰리며 ‘10억 로또’라 불리는 높은 인기를 과시했다.

이는 전국 청약 경쟁률 평균 9.08대 1과는 극명한 대조를 보인다. 이 청약 성적은 대출 규제 이후 위축된 부동산 시장 전반의 분위기와 상반되는 현상으로, 현금 자산가들의 투자 심리가 유독 강한 고가 주택군에 집중되어 있음을 보여준다.

정부는 투기성 부동산 거래 차단과 실수요자 중심의 시장 조성을 목표로 고강도 대출 규제를 시행했다. 하지만 전문가들은 “똘똘한 한 채”에 대한 선호가 지속되고 공급 부족에 따른 가격 상승 기대, 금리 인하 가능성까지 맞물려 당분간 신고가 행진이 이어질 것이라 전망한다.

부동산 전문가들은 “대출과 토지거래허가 등 정부의 규제가 있어도 공급이 적고, 금리 인하 기대가 커 가격 상승세가 유지될 것”이라고 전망했다.

한편, 서울 아파트 평균 매매가는 14억원을 넘어서며 시세 상승세를 지속 중이며, 대출 제한으로 시중 유동성 축소에도 현금부자들의 시장 지배력이 더 커지는 양상이다. 최고가 거래 비중 증가와 함께 증여·상속을 통한 자금 조달 증가 현상, 고가 단지 청약 경쟁률 폭증은 복합적인 시장 왜곡과 자산 양극화를 심화시키고 있다.