[뉴스스페이스=이종화 기자]

 

<편집자주> 지금 이순간에도 강남으로의 이주를 꿈꾸며 ‘강남 환상’ 혹은 '강남의 찐가치'에 사로잡혀 있는 비강남 사람들에게 진실된 모습을 알리고자 한다. 때론 강남을 우상화하고, 때론 강남을 비하하는 것처럼 느껴질 지도 모르지만, 언젠가 강남의 가치가 급등해 비자를 받아야하는 시대가 올 수도 있겠다는 생각에서 '강남VISA'라 명명한다. 나아가 강남과 강북간의 지역디바이드를 극복하는데 일조하고 이해의 폭을 넓혀 허상도 파헤치는 계기가 되었으면 하는 바람이다. 한 개인의 사적인 의견이니 오해없이 그냥 가볍게 즐겨주길 바란다.

 

 

서울의 고액 현금 자산가들 사이에서 용산 유엔사 부지의 ‘더파크사이드 서울’ 아파트가 새로운 관심 대상으로 떠오르고 있다. 한남더힐과 나인원한남이 구축·기존 하이엔드 주거의 상징이라면, 더파크사이드 서울은 용산공원 인접 입지에 호텔·프리미엄 리테일·문화시설을 결합한 ‘신축 대체지’로서, 서울 최고가 주거시장의 다음 선택지를 노리고 있다.

 

용산 옛 유엔사 부지의 ‘더파크사이드 서울’이 주목받는 이유는 단순히 비싼 주거상품이어서가 아니다. 약 4만4935㎡ 부지에 현대건설 시공, 로즈우드 서울의 국내 첫 진출, 신세계백화점의 프리미엄 리테일 기획·운영 참여를 한데 묶어, 주택 한 채가 아니라 ‘공원·호텔·쇼핑·문화·업무’가 맞물린 도심 생활권을 판매하는 초고가 복합개발이라는 데 있다.

 

집 한 채가 아니라 ‘도시 운영권’을 파는 개발

‘더파크사이드 서울’은 고급 주거단지의 문법을 바꾸려는 프로젝트다. 고급 마감재, 한강·공원 조망, 유명 시공사라는 전통적 하이엔드 요소에 머물지 않고, 호텔·리테일·문화·업무·공원 접근성을 하나의 동선으로 묶은 복합용도개발(MXD·Mixed Use Development)을 표방한다.

 

사업지는 이태원동 22-34번지 일대다. 공식 사업 안내에 따르면 대지면적은 4만4935㎡, 시행면적은 5만1753㎡이며 지하 7층~지상 20층, 총 연면적 48만462.64㎡ 규모로 조성된다. 공동주택 420가구, 오피스텔 726실, 판매·문화·숙박시설 등을 포함하는 대형 복합개발이다. 

 

‘가격이 높은 집’이 아니라 ‘도시 기능을 내부에 흡수한 집’이라는 데 있다. 주거시설의 정주 수요가 기본 유동인구를 만들고, 호텔 투숙객과 외부 방문객, 식음료·패션·문화 콘텐츠 소비자가 추가 유입되는 구조다. 상업시설이 주거단지의 부속시설에 그치는 것이 아니라, 단지 자체의 체류 시간과 소비 빈도를 끌어올리는 독립적 엔진으로 작동하도록 설계됐다는 의미다.

 

 

1조552억원 토지, 48만㎡ 복합개발

더파크사이드 서울의 출발점은 희소한 땅이다. 일레븐건설은 2017년 한국토지주택공사(LH)로부터 옛 유엔사 부지 약 4만4935㎡를 1조552억원에 매입했다. 단순 환산하면 토지 매입가격만 3.3㎡당 약 7700만원 수준이다. 개발이 시작되기 전부터 서울 도심 최고가 토지 중 하나로 평가받은 배경이다.

 

용산은 북쪽의 광화문·여의도·도심 업무지구와 남쪽의 강남권을 잇는 지리적 결절점이면서, 국제업무지구·용산공원·한남동·이태원·한강변이라는 여러 생활권이 교차하는 지역이다. 특히 사업지는 용산공원 정비구역 내 복합시설조성지구에 자리한다. 로즈우드호텔그룹도 용산공원 인접성과 이태원 생활권을 로즈우드 서울의 입지 경쟁력으로 제시하면서, 이 일대가 한강에서 남산으로 이어지는 대규모 공원축과 연결된다고 설명했다.

 

뉴욕 센트럴파크, 런던 하이드파크, 도쿄 아자부다이힐스·롯폰기힐스, 싱가포르 보타닉가든, 성수역 서울숲 일대처럼 대규모 공원 인접성은 하이엔드 주거시장에서 단순 조망 프리미엄 이상으로 작동한다. 서울 핵심지의 고밀 개발이 심화할수록 희소한 녹지, 산책과 운동이 가능한 보행 네트워크, 외부 활동 공간은 주거상품의 체감 가치와 자산가치에 직접 영향을 준다. 더파크사이드 서울은 이 점에서 용산공원을 ‘단지 외부 환경’이 아니라 프로젝트의 핵심 편의시설처럼 활용하는 구상에 가깝다.

 

단지 중심에는 이태원 권역과 용산공원을 연결하는 약 330m 길이의 보행축 ‘더파크사이드 웨이’가 계획돼 있다. 건축설계를 맡은 미국 KPF(Kohn Pedersen Fox Associates)도 이 프로젝트를 용산공원과 주변 자연환경을 보완하는 복합용도 근린으로 소개하며, 가로수형 리테일 거리가 각 시설을 연결하고 공원으로 이어지는 구조라고 밝혔다.

 

 

현대건설, ‘디에이치급’ 시공 기대감

시공은 현대건설이 맡는다. 반포 최고급 아파트인 반포디에이치클래스(반디클, 반포 1, 2, 4주구 재건축)를 비롯해 현대건설은 국내 주택시장 최상위 브랜드인 ‘디에이치(THE H)’를 통해 고급 주거상품의 설계·마감·커뮤니티·조경·서비스 기준을 끌어올려 온 건설사다. 

 

특히 초고가 복합개발은 외관의 고급감뿐 아니라 호텔·리테일·주거시설 간 동선, 방재, 보안, 지하 주차, 기계·전기 설비, 공용부 품질, 입주 후 운영 체계가 함께 완성도를 좌우한다. 여러 용도의 건축물이 한 부지 안에서 맞물리는 만큼, 일반 아파트보다 시공·설비·운영 조율의 난도가 높은 사업이다.

 

글로벌 설계진도 ‘하이엔드 끝판왕’ 이미지를 강화한다. 프로젝트 마스터플랜은 미국 건축설계사 KPF가 맡았고, 공용공간과 어메니티 인테리어에는 런던 기반의 콘란 앤 파트너스, 조경에는 뉴욕 하이라인 설계로 알려진 제임스 코너 필드 오퍼레이션(JCFO), 조명에는 닷대시가 참여했다. 

 

로즈우드의 250실, 호텔이 된 주거 서비스

더파크사이드 서울의 가장 강력한 차별화 포인트는 글로벌 울트라 럭셔리 호텔 브랜드 로즈우드의 국내 첫 진출 계획이다. 로즈우드호텔그룹은 2023년 일레븐디앤씨와 로즈우드 서울의 위탁운영 계약을 체결했다고 발표했으며, 호텔은 2027년 개관을 목표로 한다.

 

로즈우드 서울은 약 250개 객실과 스위트, 7개 레스토랑·바, 종합 웰니스 콘셉트 ‘아사야(Asaya)’, 연회·행사 공간을 갖출 예정이다. 특히 아사야는 약 4500㎡ 규모로 다수의 트리트먼트룸, 하이드로테라피와 휴식 공간, 실내 수영장, 사우나, 피트니스센터, 실내 골프시설 등을 포함하도록 계획됐다. 행사 공간은 총 1800㎡ 규모로 제시됐다.

 

이 숫자가 중요한 이유는 호텔이 단순히 인접한 숙박시설이 아니라, 단지의 생활 서비스 수준과 외부 인지도를 동시에 끌어올리는 앵커 시설이기 때문이다. 하이엔드 주거에서 호텔 브랜드의 존재는 컨시어지, 다이닝, 웰니스, 행사, 게스트 응대, 보안, 예약 시스템 등 생활 전반의 서비스 기준을 높이는 상징 자산으로 읽힌다.

 

 

신세계가 채우는 리테일의 힘

신세계백화점의 참여는 이 개발의 또 다른 승부처다. 신세계백화점은 단지 내 지하 1층~지상 4층, 전용면적 약 1만6470㎡ 규모의 상업시설을 기획·개발하는 것으로 알려졌다. 고급 식음료(F&B), 프리미엄 라이프스타일 브랜드, 문화 콘텐츠 등을 결합한 도심형 프리미엄 리테일 허브로 조성한다는 계획이다. 하우스 오브 신세계, 스위트파크, 신세계마켓, 분더샵 메자닌, 와인셀라, 델리 전문관등이 입점할 예정이다.

 

주거단지 안에 상가가 들어서는 일은 흔하다. 그러나 백화점 사업자가 상업공간의 기획과 테넌트 구성, 운영 노하우에 관여하는 것은 완전히 다른 이야기다. 하이엔드 주거의 가치에서 중요한 것은 상가 면적 자체보다 ‘어떤 브랜드와 콘텐츠가 어느 수준으로, 얼마나 오래 유지되느냐’다. 공실이 적고, 식음료·문화·라이프스타일 콘텐츠가 주기적으로 교체되며, 외부 고객을 끌어들이는 상업시설은 입주민의 생활편의뿐 아니라 단지의 브랜드 생명력을 연장한다.

 

특히 로즈우드 서울의 호텔 다이닝, 신세계가 기획하는 리테일, 단지 내 문화공간, 330m 보행가로가 유기적으로 작동할 경우 더파크사이드 서울은 ‘집에서 가까운 상권’이 아니라 주거·관광·비즈니스 수요가 교차하는 목적지형 상권을 지향하게 된다. 이는 뉴욕의 허드슨야드, 도쿄 롯폰기힐스·아자부다이힐스처럼 업무·주거·호텔·상업·문화 기능을 결합한 복합개발의 국내형 실험으로 해석할 수 있다. 

 

 

‘럭셔리 끝판왕’의 근거

더파크사이드 서울이 시장의 주목을 받는 것은 분명하다. 첫 주거상품인 ‘더파크사이드 스위트’는 2025년 7월 청약에서 775실 모집에 1296건이 접수돼 평균 1.67대 1의 경쟁률을 기록했다. 펜트하우스형 5군은 공급 지역 구분에 따라 최고 21대 1 또는 기타지역 기준 41대 1로 집계됐다. 

 

분양가는 전용면적 53~185㎡ 기준 약 30억~185억원으로 알려졌다. 실질적 가치는 준공 이후 공원 접근성, 용산공원 개발 진척도, 로즈우드 서울의 실제 개관 및 운영 완성도, 신세계 리테일의 테넌트 경쟁력, 주거·호텔·상업시설의 연결 방식, 관리비와 서비스 비용 등으로 판가름 날 가능성이 크다.

 

용산 유엔사 부지는 ‘서울의 마지막 금싸라기 땅’이라는 상징성만으로는 부족하다. 더파크사이드 서울이 진정한 하이엔드 끝판왕으로 자리 잡을지는, 2027년 준공 후 호텔·리테일·공공공간·주거 서비스가 약속된 수준으로 작동하면서 단순히 “비싼 집”을 넘어 “도시 안에서 가장 완성도 높은 생활 플랫폼”이라는 평가를 얻을 수 있느냐에 달려 있다.