[뉴스스페이스=김희선 기자] 여의도 랜드마크 파크원에 위치한 페어몬트 앰배서더 서울 호텔(파크원호텔매니지먼트, 대표이사 김기섭)이 지난해 7억원대 영업이익을 기록하며 간신히 흑자전환에 성공했지만, 속내를 들여다보면 심각한 재무 리스크가 도사리고 있다. 글로벌 호텔 체인 아코르(Accor) 그룹 본사에 지급하는 경영수수료가 1년 새 무려 9배 가까이 폭등하며 92억원을 넘어섰고, 누적 결손금은 여전히 286억원에 달해 완전 자본잠식 상태를 벗어나지 못하고 있다.

 

여기에 부채비율은 320%를 상회하고 있으며, 모기업이자 건물주인 관계사와의 막대한 임대료 및 영업비용 거래가 수익성을 갉아먹는 핵심 '페인포인트(Pain Point)'로 작용하고 있어, 지배구조와 수익 구조의 근본적인 개선 없이는 장기 생존이 불투명하다는 지적이 나온다.

 

 

외형은 14% 컸지만…누적 적자만 286억원 '완전 자본잠식'

 

페어몬트 앰배서더 서울(법인명 파크원호텔매니지먼트 주식회사)이 개관 5년 차를 맞아 외형 성장을 이뤘으나, 내부 재무건전성은 여전히 살얼음판을 걷고 있는 것으로 나타났다. 매출 증가에 힘입어 간신히 영업이익 흑자를 기록했지만, 해외 브랜드 본사로 빠져나가는 막대한 수수료와 관계사와의 거액 거래가 기업의 발목을 잡고 있다.

 

금융감독원 전자공시시스템에 등록된 파크원호텔매니지먼트의 2025년 감사보고서(대현 회계법인)에 따르면, 회사의 지난해 매출(영업수익)은 590억 6,400만원으로 전년(517억 7,300만원) 대비 14.08% 증가했다. 이 중 객실 및 식음료 판매 등 호텔수입이 588억 4450만원을, 임대수입이 2억 1980만원을  차지했다.

 

영업이익은 7억 3,800만원을 기록해 전년 17억원 영업손실에서 흑자전환에 성공했다. 당기순이익 역시 9억 6,600만원으로 전년 15억 900만원 순손실에서 흑자로 돌아섰다. 그러나 영업이익률은 1.25%에 불과해 수익성 측면에서는 여전히 낙제점 수준이다.

 

가장 뼈아픈 부분은 누적된 적자다. 2025년 말 기준 회사의 미처분결손금은 286억 8,600만원에 달한다. 자본금 82억 300만원, 자본잉여금 251억 9,700만원을 모두 까먹고 자본총계가 47억 1,400만원으로 쪼그라든 상태다. 사실상 자본잠식 상태에서 벗어나지 못하고 있는 셈이다. 부채비율은 무려 320.5%에 달해 재무 건전성에 심각한 경고등이 켜졌다. 유동비율은 114.6%로 집계됐다.

 

 

해외 본사에 바치는 로열티 폭등…경영수수료만 92억원 '돈 먹는 하마'

 

흑자전환에도 불구하고 페어몬트 서울의 실속이 없는 가장 큰 이유는 해외 브랜드 본사로 유출되는 막대한 수수료 때문이다.

 

감사보고서에 따르면, 페어몬트 브랜드를 보유한 아코르 그룹(RAFFLES INTERNATIONAL LIMITED)에 지급하는 '경영수수료'는 2025년 92억 6,400만원으로 집계됐다. 이는 전년(10억 3,000만원) 대비 무려 798.9%, 약 9배 가까이 폭등한 수치다. 매출은 14% 늘었는데, 본사에 내는 로열티 성격의 수수료는 9배가 뛴 기형적인 구조다.

 

페어몬트 서울은 2017년 8월 아코르 측과 25년 장기 호텔운영계약을 체결했다. 매출액 기반의 기본수수료에 더해 영업이익 기반의 성과수수료를 지급하는 조건이다. 지난해 영업이익 흑자가 발생하자마자 성과수수료가 대거 발생해 본사로 고스란히 빠져나간 것으로 분석된다.

 

기업재무분석 전문가는 "매출 590억원짜리 회사가 해외 본사에 경영수수료로만 92억원을 지급한다는 것은 재주는 곰이 부리고 돈은 왕서방이 챙기는 전형적인 껍데기 수익 구조"라며 "누적 적자가 280억원이 넘는데도 본사 수수료가 우선적으로 빠져나가는 불공정 계약 구조가 가장 치명적인 페인포인트"라고 꼬집었다.

 

 

건물주 관계사와의 불투명한 거래…임대료만 매년 44억원

 

지배구조와 특수관계자 거래도 심각한 리스크 요인이다. 파크원호텔매니지먼트의 지분 100%는 말레이시아 법인(Asia Property Development Sdn. Bhd.)이 소유하고 있는 전형적인 외국인 투자기업이다.

 

여기에 파크원 프로젝트의 시행사이자 관계사인 '와이이십이프로젝트금융투자㈜'와의 거래가 회사 수익성을 짓누르고 있다. 페어몬트 서울은 와이이십이프로젝트금융투자에 2025년 한 해 동안 영업비용으로 100억 1,700만원을 지급했다. 전년(97억 4,000만원) 대비 2.8% 증가한 수치다.

 

특히 이 중 지급임차료(건물 임대료) 명목으로만 매년 44억 1,000만원(2024년 44억 3,000만원)이 빠져나가고 있다. 이 역시 기본임대료에 누적영업이익 발생 시 성과임대료를 추가 지급하는 조건으로 25년 장기 계약이 맺어져 있다.

 

결국 호텔이 뼈 빠지게 벌어들인 돈이 해외 브랜드 본사(경영수수료)와 파크원 시행사(임대료 등 영업비용)의 양 주머니로 고스란히 흘러 들어가는 구조다.

 

 

판관비 9% 증가…광고비 4.6배 급증, 도서인쇄비 49배 폭증 '의혹'

 

영업비용(판관비 포함) 통제에도 실패했다. 2025년 총 영업비용은 583억 2,600만원으로 전년 대비 9.07% 증가했다. 인건비의 경우 급여 124억 4,000만원, 퇴직급여 11억 3,400만원 등 총 135억 7,300만원이 지출됐다. 전년(130억 4,000만원) 대비 소폭 늘었다.

 

눈에 띄는 것은 특정 항목의 비정상적인 지출 증가다. 광고선전비는 2024년 4억 3,500만원에서 2025년 24억 4,000만원으로 460.4% 급증했다. 소모품비 역시 17억 3,900만원에서 39억 2,200만원으로 125.5% 늘었다.

 

가장 의문이 남는 대목은 '도서인쇄비'다. 2024년 3,400만원에 불과했던 도서인쇄비가 2025년에는 무려 17억 400만원으로 49배(약 4,834%)나 폭증했다. 일반적인 호텔 운영에서 1년 만에 인쇄비가 17억원대로 치솟는 것은 극히 이례적인 현상으로, 불투명한 자금 집행이나 회계 처리의 문제점이 아니냐는 의혹이 제기될 수 있는 대목이다. 반면 외주용역비는 80억 4,000만원에서 13억 6,200만원으로 83.1% 급감해 비용 계정 간의 대대적인 이동이 있었던 것으로 추정된다.

 

또한 대규모 자본적 지출(CAPEX)도 감행됐다. 집기비품 취득에 21억 7,400만원, 임차시설개량권에 1억 5,200만원 등 총 23억 2,700만원을 쏟아부었다. 전년(5억 9,700만원) 대비 3배 가까이 급증한 수치다. 이로 인해 영업활동으로 벌어들인 현금(34억원)보다 투자로 빠져나간 현금(-53억원)이 많아, 한 해 동안 회사의 현금성 자산은 19억 1,400만원이나 증발했다.

 

 

불투명한 외국계 지배구조 아래서 말레이시아 해외 본사와 특수관계사로만 수익이 줄줄이 유출되는 현재의 사업 구조로는 280억원대의 누적 적자를 해소하고 진정한 의미의 자립을 이뤄내기는 요원해 보인다.

 

기업재무분석 전문가는 "영업이익 흑자라는 포장지에 속아선 안된다"며 "해외 브랜드에 종속된 기형적인 수수료 구조와 건물주와의 불리한 임대차 계약이라는 태생적 한계를 극복하지 못한다면, 결국 '밑 빠진 독에 물 붓기'식의 재무 악화가 반복될 수밖에 없을 것"이라고 경고했다.

 

페어몬트 앰배서더 서울 호텔(파크원호텔매니지먼트)은 뉴스스페이스의 15개의 공식 질의에 끝내 답변을 거부했다. 호텔 고객들과 비즈니스파트너, 이해관계자의 궁금증에 페어몬트 호텔은 끝내 책임 있는 설명조차 거부하는 기업으로 남은 셈이다.

 

한편 뉴스스페이스는 후속기사로 ▲페어몬트 앰배서더 서울 호텔이 공식 질의에 침묵할 수 밖에 없었던 진짜 이유 ▲파크원 프로젝트의 시행사이자 페어몬트 호텔 관계사인 '와이이십이프로젝트금융투자㈜'의 감사보고서 분석기사(파크원 시행사 Y22 PFV, 자본 -8032억·현금 20억…1.85조 리파이낸싱 뒤의 유동성 경고등)를 준비중이다.