서울 오피스 시장의 평균 거래 평당 가격은 2021년 2158만원에서 올해 1분기 3060만원으로 5년 만에 40% 넘게 올랐다. 임대료는 4분기 연속 오르고 빈 사무실도 4분기 연속 줄었다. 숫자만 보면 나무랄 데 없는 호황이다. 그런데 들여다보면 다르다. 오르는 곳은 계속 오르고, 고전하는 곳은 여전히 고전한다. 2026년 1분기 데이터는 ‘평균’이라는 숫자 뒤에 감춰진 시장의 실제 모습을 보여준다.

올해 1분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.1%였다. 3개월 전보다 0.1%포인트 낮아지며 4분기 연속 하락세를 이어갔다. 그런데 낙폭이 크게 줄었다. 2025년 3분기 -0.5%포인트, 4분기-0.4%포인트와 비교하면 회복 속도가 눈에 띄게 느려지고 있다.

새 건물도 계속 나왔다. 이번 분기에만 8개 건물, 약 5만 6000평이 새로 공급됐다. 강남 청담동 K-SIGN 사옥(1406평), 분당N타워(2867평), 강서 바이오 이노베이션 허브(1만 2587평), 성수 일대 빌딩들이 대표적이다.

건물 크기별 격차도 벌어졌다. 연면적 1만~2만평 규모의 대형 오피스 공실률은 3.1%까지 떨어졌다. 반면, 2만평 이상 초대형은 4분기 만에 반등해 8.2%를 기록했다. 소형(3000평 미만)은 9.4%로 여전히 높다. 큰 건물은 구하기 어렵고, 작은 건물은 넘쳐난다.

임대료 평당 27.3만 원, 오르긴 오르는 데 힘이 빠졌다

서울 오피스 평균 임대료는 평당 27만 3000원으로, 3개월 전보다 2.4%, 1년 전보다 4.5% 올랐다. 상승세는 유지되고 있지만 오르는 힘은 약해졌다. 강남권(GBD)이 이를 잘 보여준다. 연간 임대료 상승률이 2023년 10.4%에서 2024년 6.2%, 2025년 5.3%, 올해 1분기엔 3.1%로 해마다 내려앉고 있다.

지역별 온도 차는 확연하다. 도심(CBD)은 평당 30만원으로 1년 전보다 5.7% 올랐다. 여의도(YBD)는 공실률이 1.8%로 사실상 빈 공간이 없는 수준이다 보니 임대료도 1년 전보다 4.9% 오른 평당 28만 8000원을 기록했다. 새 건물이 안 지어지니 가격이 오르는 당연한 구조다.

반면 분당(BBD)은 이번 분기 유일하게 임대료가 내려갔다. 3개월 전보다 1.6% 하락한 평당 25만 3000원이었는데, 같은 BBD 권역 안에서도 판교 공실률(4.4%)과 분당 공실률(10.3%) 사이의 간격이 5.9%포인트나 벌어진 탓이 크다. 판교는 활기차고, 분당은 따로 논다.

1분기 서울·분당 오피스 매매 총액은 약 3조 5000억원(약 24만평)이었다. 전분기에 대형 거래가 집중됐던 반작용으로 3조 4000억원이 줄었지만, 2021년 분기 평균(3조 9000억원)이나 2022년(3조 8000억원)과 비교하면 정상 궤도를 회복한 수준이다.

시장의 주역은 사옥을 직접 사들이는 기업들이었다. 전체 거래 건수의 61%가 이런 기업 직접 매입이었다. 가장 큰 거래는 서울스퀘어다. 한국투자리얼에셋운용이 1조 2855억원, 평당 3200만원에 인수했다. 강남에서는 다이소 운영사 한웰이 케이스퀘어강남2를 3550억원에 사들이며 평당 5348만원으로 GBD 역대 2위 평당가를 새로 썼다. 도심(CBD)과 강남(GBD)의 1000억원 이상 대형 거래 7건이 전체 거래액의 74%를 가져갔다.

평당가 상승 흐름은 뚜렷하다. 2021년 2158만원에서 2022년 2641만원, 2023년 2741만원, 2024년 2910만원, 2025년 연평균 3126만원으로 올랐고 올해 1분기 3060만원이 됐다. 5년 새 40% 이상 뛰었다. 수익률 지표인 캡레이트는 4.36%이며, 3년 만기 국고채 금리(3.2%)와의 차이는 1.17%포인트로 좁혀지는 추세다.

평당가 40% 상승이 증명하듯 서울 오피스는 지난 5년간 자산 가치를 키워왔다. 그러나 다음 5년은 어떨까. 도심·강남 대형 건물과 여의도 핵심 빌딩은 희소성을 앞세워 가격을 방어하겠지만, 분당 중소형과 서울 외곽 소형 건물은 공실을 채우기가 갈수록 쉽지 않다.

사옥을 마련하려는 기업들이 시장 가격의 바닥을 받쳐주는 동안 수익을 목적으로 하는 투자 기관들은 금리와 수익률 차이를 따지며 좋은 자산만 골라 담을 것이다.

시장이 통째로 오르던 시대는 지났다. 이제는 어떤 자산을 고르느냐가 수익을 결정한다.