[뉴스스페이스=이종화 기자] 여의도 5성급 랜드마크 콘래드 서울을 운영하는 에스아이에프씨호텔디벨로프먼트유한회사(SIFC HOTEL development, 대표이사 나형환)가 고금리 특수관계자 대출, 자본잠식, 수백억대 회계 오류, 힐튼 본사 로열티 수수료 구조 등에 대해 뉴스스페이스가 제시한 15개의 구체적인 질의서를 받고도 아무런 답변을 내놓지 않았다.
영업이익 206억원을 벌어 이자비용만 348억원을 지출하는 ‘좀비 재무구조’를 스스로 해명할 최소한의 노력조차 하지 않으면서, 고객과 이해관계자 앞에서는 ‘럭셔리 5성 호텔’ 간판만 내세우는 이중적 행태라는 비판이 커지고 있다.
외국계 지배주주와 특수관계자 사모펀드로 이익을 빨아들이는 ‘빨대 효과’ 의혹, 세금을 줄이는 방향으로 왜곡된 회계 처리, 완전 자본잠식이라는 중대한 리스크가 드러난 상황에서조차 묵묵부답으로 일관하는 태도는, 이 회사가 책임경영과 윤리성을 사실상 포기한 것 아니냐는 근본적인 의문을 제기한다.
이런 비상식적인 재무구조와 지배구조에 대해 “답할 말이 없다”는 듯 침묵으로 일관하는 콘래드 서울 호탤의 태도는, 고객과 이해관계자를 비용으로만 취급하며 ‘고급스러운 외관’ 뒤에 숨어 모든 책임을 피하려는 비도덕적 경영의 민낯을 고스란히 드러냈다는 지적이다.
질의1.
귀사의 2025년 영업이익은 206억원, 이자비용은 348억원으로 이자보상배율이 심각합니다. 영업활동으로 이자조차 상환하지 못하는 구조가 지속되고 있음에도 불구하고, 이 같은 자본구조를 유지하기로 의사결정한 최종 책임자(이사회 또는 대표이사)는 누구인지, 해당 판단의 근거를 구체적으로 밝혀주시기 바랍니다.
질의2.
귀사의 최대주주인 Aravest Korea Condor Investments Pte. Ltd.(지분 100%) 및 최상위 지배기업 Aravest Pte. Ltd. 체제 하에서, 특수관계자 대출 비중이 총 차입금 3,336억원 중 약 36%(1,206억원)에 달합니다. 해당 차입구조가 최초 설계된 시점과 승인 주체, 그리고 외부 독립기관의 공정성 검토 여부를 명확히 밝혀주시기 바랍니다.
질의3.
특수관계자인 에이알에이코리아제2호부동산일반사모투자회사로부터 차입한 1,206억원의 금리가 최대 16%에 달합니다. 동일 시기 선순위 대출 금리(약 5%) 대비 최대 3배 이상 높은데, 해당 금리가 시장금리 대비 합리적이라는 객관적 비교자료(Comparable Transaction)가 존재하는지 제출해주시기 바랍니다.
질의4.
2025년 특수관계자 이자비용이 201억원으로 전체 이자비용의 약 57.8%를 차지하고 있습니다. 이는 영업이익(206억원)의 대부분이 특수관계자에게 이전되는 구조인데, 이를 ‘정상적인 투자수익 배분’으로 볼 것인지, 아니면 사실상 ‘이익 이전(Profit Extraction)’ 구조인지에 대한 회사의 공식 입장을 밝혀주시기 바랍니다.
질의5.
귀사는 2024년 재무제표에서 이연법인세부채 220억원, 결손금 74억원 등을 과소계상한 것으로 수정되었습니다. 이 같은 오류가 단순 실수인지, 혹은 특정 재무지표를 개선하기 위한 의도적 회계처리였는지에 대해 내부 조사 결과와 책임자 징계 여부를 밝혀주시기 바랍니다.
질의6.
전임 감사인이 해당 오류를 “중요하지 않다”고 판단한 반면, 삼정회계법인은 재무제표 재작성을 요구했습니다. 귀사는 전임 감사인의 판단 오류 가능성에 대해 어떻게 평가하고 있으며, 감사인 교체 과정에서 지배주주의 영향력이 작용했는지 여부를 밝혀주시기 바랍니다.
질의7.
귀사의 누적 결손금은 2,155억원으로 납입자본금 431억원을 크게 초과하여 완전자본잠식 상태입니다. 이러한 상황에서도 배당, 이자 지급, 수수료 지급이 지속된 이유와, 채권자보다 주주 또는 특수관계자 이익을 우선시한 것 아니냐는 지적에 대한 입장을 밝혀주시기 바랍니다.
질의8.
2025년 말 기준 현금성 자산 698억원 중 약 296억원이 사용 제한 상태이며, 단기부채는 649억원에 달합니다. 실질 가용현금 기준 유동성 커버리지에 대한 내부 관리 지표와, 유동성 위기 발생 시 대응 시나리오를 구체적으로 제시해주시기 바랍니다.
질의9.
귀사는 투자부동산 재평가를 통해 장부가치를 약 4,993억원으로 상향 조정했습니다. 해당 재평가가 부채비율(474.6%) 관리 목적의 ‘회계적 방어’라는 지적에 대해, 외부 감정평가사의 선정 과정과 평가모형(DCF, 비교사례 등)을 공개해주시기 바랍니다.
질의10.
힐튼 계열사(HLT Conrad International Manage LLC)에 지급된 연간 수수료가 약 57억원입니다. 매출 대비 약 4.8% 수준인데, 동일 브랜드 글로벌 평균 대비 적정 수준인지, 그리고 적자 구조에서도 계약 조건 조정이 불가능한 이유를 설명해주시기 바랍니다.
질의11.
특수관계자가 ‘주주’이면서 동시에 ‘고금리 채권자’로 기능하는 구조에서, 이해상충을 통제하기 위한 독립 사외이사 또는 투자심의위원회가 존재하는지, 존재한다면 실제로 해당 거래를 반대한 이력이 있는지 밝혀주시기 바랍니다.
질의12.
2025년 이자비용 증가율이 45.4%로 매출 증가율(7.45%)을 크게 상회합니다. 이는 차입 구조 자체가 수익성보다 투자자 수익 회수에 초점이 맞춰진 것으로 해석될 수 있는데, 투자 당시 사업계획서상 예상 IRR과 실제 성과 간 괴리를 공개해주시기 바랍니다.
질의13.
귀사의 재무구조는 영업흑자에도 불구하고 순손실이 확대되는 ‘구조적 적자 모델’입니다. 이러한 구조가 지속될 경우 추가 자본투입 없이 정상화가 가능하다고 판단하는지, 아니면 향후 자산 매각 또는 리파이낸싱이 불가피한지 입장을 밝혀주시기 바랍니다.
질의14.
국세청이 특수관계자 간 고금리 대출에 대해 이전가격 과세 또는 부당행위계산 부인을 적용할 가능성이 제기됩니다. 이에 대해 사전 세무 리스크 검토를 수행했는지, 관련 충당부채 설정 여부를 포함해 답변해주시기 바랍니다.
질의15.
대표이사 및 주요 경영진이 본 건 고금리 차입, 회계 오류, 특수관계자 거래 구조와 관련하여 개인적 이해관계를 보유하고 있는지 여부를 명확히 밝혀주시기 바랍니다. 또한 내부적으로 ‘갑질’, 부당 지시, 특정 투자자 이익을 위한 의사결정 왜곡 등 윤리 위반 행위에 대한 신고 또는 조사 사례가 있었는지, 있었다면 그 처리 결과를 공개해주시기 바랍니다.
